El IVA del alquiler de corta duración se modifica el 1 de diciembre de 2026. La residencia habitual del arrendador puede mantener la exención.
El IVA del alquiler de corta duración cambia desde el 1 de diciembre de 2026, según el BOE del 30 de septiembre. El Real Decreto-ley 26/2026 incorpora al tipo del 10% determinados arrendamientos de apartamentos o viviendas amueblados de hasta 30 noches. La duración se calcula para un mismo arrendatario. La vivienda habitual del arrendador tiene una excepción. Tampoco puede deducirse de la norma que todas las reservas subirán automáticamente un 10%.
El IVA del alquiler de corta duración añade un criterio temporal
La modificación actúa sobre dos artículos de la Ley del IVA. El artículo 20 delimita los alquileres excluidos de la exención. El artículo 91 incorpora esos arrendamientos al tipo reducido del 10%. Hasta ahora, la información de la Agencia Tributaria distingue los alojamientos por los servicios prestados. La mera puesta a disposición de una vivienda turística, sin servicios hoteleros, aparece como exenta. La novedad incorpora un criterio adicional de duración para viviendas amuebladas, aunque no exista atención propia de un hotel.
La estancia no debe superar las 30 noches a favor de un mismo arrendatario. Una reserva de exactamente 30 noches queda dentro de ese criterio; una de 31 lo supera. Esa diferencia no resuelve por sí sola toda la fiscalidad del alojamiento. También debe comprobarse si se ofrecen servicios hoteleros, porque constituyen otra causa de exclusión de la exención. Las obligaciones del alquiler turístico comprenden cuestiones adicionales. El impuesto no sustituye los permisos ni el registro correspondiente.
La excepción afecta a la residencia habitual del arrendador
El texto exceptúa del nuevo criterio temporal el alojamiento situado en la vivienda donde el arrendador tiene su residencia habitual. La excepción se relaciona con esa residencia concreta. Poseer el inmueble o utilizarlo durante las vacaciones no acredita necesariamente el mismo supuesto. Por eso, una segunda vivienda no recibe automáticamente ese tratamiento. La reforma tampoco formula una exención general para cualquier persona que alquile solo algunos días. Deben valorarse las características reales del inmueble y de la operación, junto con los servicios contratados.
La prestación de servicios hoteleros conserva relevancia en la ley. La Agencia Tributaria menciona limpieza periódica, cambio periódico de ropa y atención continuada entre los rasgos del hospedaje. Diferencia esos servicios de la limpieza únicamente a la entrada y a la salida. Esta distinción ayuda a identificar actividades que ya tributaban al 10%. El tratamiento del IVA tampoco elimina las obligaciones del IRPF. El alquiler de habitaciones turísticas requiere analizar también cómo se declaran los rendimientos y sus gastos.
Cuánto representa el 10% cuando el precio incluye el impuesto
Un cálculo propio permite distinguir la base del impuesto y el precio final. Si el alojamiento se fija en 800 euros antes del IVA, la cuota del 10% suma 80 euros. El total asciende a 880 euros. Si la base son 1.000 euros, la cuota aumenta a 100 euros y el total llega a 1.100 euros. Son ejemplos aritméticos de operaciones sujetas al tipo reducido. No constituyen una previsión sobre las tarifas que decidirá cada propietario ni sobre futuras reservas.
El resultado cambia cuando se parte de un precio final con IVA incluido. En una factura de 1.000 euros, la base sería 909,09 euros y la cuota, 90,91 euros. Se obtiene dividiendo el total entre 1,10. Restar directamente el 10% del precio final produciría un cálculo incorrecto. El propietario debe identificar cómo se ha expresado el precio y cuándo se devenga la operación. El viajero puede comprobar el importe completo y las condiciones contratadas, sin asumir que el porcentaje será siempre un suplemento.
Diciembre marca la aplicación y la fecha de reserva no basta
El decreto entra en vigor con carácter general el 1 de octubre, pero esta modificación del IVA produce efectos desde el 1 de diciembre. Confundir ambas fechas adelantaría dos meses el cambio tributario. Además, la fecha de una reserva no determina por sí sola el tratamiento de todos sus pagos. El artículo 75 contiene reglas sobre exigibilidad de rentas y cobros anticipados. El artículo 90 vincula el tipo aplicable al momento del devengo. Los contratos que atraviesen diciembre requieren comprobar esas reglas con sus pagos concretos.
Para preparar la adaptación, el arrendador debe identificar duración, inmueble, servicios y calendario de cobros. Las reservas, contratos y justificantes permiten explicar por qué se aplica un tratamiento determinado. La ubicación también importa: el IVA tiene un territorio de aplicación que no incluye Canarias, Ceuta ni Melilla. Allí deben examinarse sus impuestos propios. La redacción aprobada puede consultarse en el artículo 7 del decreto. Ese documento permite separar el nuevo criterio de 30 noches de las operaciones hoteleras que ya estaban gravadas.