Las ciudades podrán adoptar restricciones en zonas con problemas de vivienda, aunque deberán demostrar su necesidad, limitar su alcance territorial y descartar antes alternativas menos restrictivas.
La Comisión Europea quiere dar más seguridad jurídica a las ciudades y comunidades que decidan restringir los pisos turísticos para proteger el acceso a la vivienda. La propuesta de Ley de Vivienda Asequible, presentada este 9 de septiembre, establece por primera vez unos criterios europeos comunes para justificar estas medidas. Sin embargo, no supone una prohibición de Airbnb ni introduce restricciones automáticas para los propietarios.
El cambio puede tener especial importancia en ciudades y destinos turísticos donde una parte de las viviendas ha pasado del mercado residencial a los alquileres de corta duración. Bruselas reconoce que estos usos pueden agravar los problemas de disponibilidad y precio, pero exige demostrarlo antes de intervenir.
En España, los propietarios ya están sujetos a sus propias normas estatales, autonómicas y municipales. Talent24h ha explicado anteriormente tanto el nuevo papel de las comunidades de vecinos ante los alquileres turísticos como las obligaciones fiscales de los propietarios de viviendas turísticas. La propuesta europea se mueve en otro terreno: determinar cuándo una restricción vinculada a la falta de vivienda puede considerarse justificada conforme al Derecho de la UE.
Qué tendrá que demostrar una ciudad antes de limitar los pisos turísticos
Una administración no podrá justificar una restricción únicamente alegando que existe mucho turismo. Primero tendrá que acreditar que la zona sufre presión sobre la vivienda mediante datos objetivos, transparentes y verificables.
El texto establece como una de las referencias una relación entre el precio de la vivienda y los ingresos igual o superior a 8. También deberá analizarse cómo ha evolucionado esa relación durante los últimos diez años y si los problemas previsiblemente continuarán durante los tres siguientes. Cuando la relación alcance o supere 10, no será necesario cumplir el requisito relativo al incremento durante la década anterior.
Además, para actuar específicamente contra los alquileres de corta duración, la autoridad deberá demostrar que esta actividad ha tenido un efecto adverso significativo sobre la disponibilidad o asequibilidad de la vivienda durante al menos los tres años anteriores a la adopción de la medida.
Esto impide, sobre el papel, aplicar el mismo modelo de restricciones de forma automática a cualquier municipio. La delimitación podrá abarcar un distrito, un municipio, un área metropolitana o incluso una parte concreta del territorio, pero no deberá extenderse más allá de donde resulte necesario.
Los límites tendrán que ser proporcionales y centrarse en los usos más intensivos
El otro requisito importante es la proporcionalidad. Antes de aprobar una restricción, la administración tendrá que valorar si existe alguna alternativa menos restrictiva capaz de obtener un resultado similar en un plazo razonable.
En el caso de los pisos turísticos, Bruselas señala que las medidas deberían concentrarse especialmente en las actividades que, por su escala, frecuencia o carácter comercial, tengan más posibilidades de retirar viviendas del mercado residencial. Entre los criterios que pueden analizarse aparece, por ejemplo, el número de inmuebles ofrecidos por un mismo anfitrión.
Existe además una precisión relevante para pequeños propietarios. Las restricciones basadas exclusivamente en la protección de la asequibilidad y disponibilidad de vivienda bajo este futuro reglamento se refieren al alojamiento que no constituye la residencia principal del anfitrión. La propia propuesta diferencia estos casos de quienes alquilan temporalmente su vivienda habitual.
Las medidas tampoco podrán mantenerse indefinidamente sin revisión. El proyecto establece una duración máxima inicial de cinco años, aunque podrán renovarse cuando las autoridades comprueben que siguen cumpliéndose las condiciones que justificaron su implantación.
Qué cambia ahora para los propietarios españoles
Por ahora, jurídicamente no cambia nada de forma inmediata para quien tenga una vivienda turística en España. La Comisión ha presentado una propuesta de reglamento, no una norma definitivamente aprobada. El Parlamento Europeo y el Consejo tendrán que negociarla mediante el procedimiento legislativo ordinario.
Por tanto, los propietarios deben seguir cumpliendo las obligaciones estatales, autonómicas y locales que estén vigentes en el lugar donde se encuentre el inmueble. La futura normativa europea tampoco concede automáticamente a los ayuntamientos un nuevo poder para prohibir viviendas turísticas. Establece las condiciones que deberán cumplir cuando una medida ya sea posible conforme al Derecho nacional.
También deberá aplicarse el Reglamento europeo 2024/1028 sobre alquileres de corta duración, vigente desde mayo de 2026, que refuerza el registro y el intercambio de datos con las plataformas. Es precisamente esa información la que podrá utilizarse para demostrar si los alojamientos turísticos están ejerciendo una presión real sobre la vivienda de una zona.
La propuesta pasa ahora al Parlamento Europeo y al Consejo. Hasta que termine esa negociación y el texto definitivo se publique en el Diario Oficial de la Unión Europea, no nace por esta iniciativa ninguna nueva limitación automática para los propietarios de pisos turísticos.