La medida se está extendiendo en comunidades de propietarios durante el verano, pero debe aprobarse en junta y aplicarse solo mientras exista la deuda.
La piscina comunitaria se ha convertido en uno de los puntos de mayor conflicto en las comunidades de vecinos cuando llega el verano. El Colegio de Administradores de Fincas de Sevilla advierte de un aumento de las consultas para limitar el acceso a propietarios con cuotas pendientes, una medida que la Ley de Propiedad Horizontal permite siempre que sea proporcional, temporal y aprobada por la junta de propietarios.
Cuándo puede una comunidad prohibir la piscina a un vecino moroso
La presidenta del Colegio de Administradores de Fincas de Sevilla, Mariló García Bernal, ha alertado de que “cada vez más comunidades” recurren a la prohibición de usar la piscina comunitaria como medida para disuadir a los vecinos morosos.
Según la institución, la piscina se ha convertido en una instalación especialmente sensible durante los meses de verano y, al mismo tiempo, en una herramienta de presión frente al impago. En Sevilla se estima que existen entre 40.000 y 70.000 piscinas comunitarias, lo que explica el peso que tiene este servicio en la gestión ordinaria de muchas fincas.
La Ley de Propiedad Horizontal establece que todos los propietarios deben contribuir a los gastos comunes, incluidos los derivados del mantenimiento, limpieza y conservación de instalaciones como piscinas, gimnasios o pistas deportivas. Cuando no lo hacen, la junta puede aprobar medidas disuasorias frente a la morosidad.
El artículo 21 de la LPH recoge expresamente la posibilidad de acordar la “privación temporal del uso de servicios o instalaciones”, siempre que la medida no sea abusiva, desproporcionada ni afecte a la habitabilidad de la vivienda. Además, no puede aplicarse con carácter retroactivo y puede incorporarse a los estatutos de la comunidad.
Qué servicios comunes pueden limitarse y cuáles no por impago de cuotas
La prohibición de usar la piscina comunitaria no puede decidirse de forma unilateral por el presidente, el administrador o un grupo de vecinos. Debe aprobarse en junta de propietarios y quedar recogida de manera clara, indicando cuándo se aplica, durante cuánto tiempo y qué deuda la motiva.
Estas restricciones pueden afectar a instalaciones no esenciales, como piscinas, gimnasios, pistas de pádel, zonas recreativas o espacios deportivos. La medida debe mantenerse únicamente mientras el propietario siga en situación de morosidad.
No ocurre lo mismo con servicios necesarios para la habitabilidad del inmueble. La comunidad no puede impedir el uso del ascensor, el acceso al portal, las escaleras, el suministro de agua o cualquier elemento imprescindible para vivir en la vivienda con normalidad.
Los administradores de fincas recuerdan que la morosidad continúa siendo uno de los principales problemas de las comunidades, ya que repercute en el mantenimiento de los servicios comunes y puede generar tensiones entre vecinos.
Qué ocurre con los inquilinos cuando el propietario debe cuotas
La restricción también puede afectar a quienes viven en la vivienda, aunque no sean los titulares de la deuda. Si el propietario moroso tiene alquilado el piso, el inquilino puede verse privado del uso de la piscina si la comunidad ha aprobado la medida conforme a la ley.
La Ley de Arrendamientos Urbanos considera que el arrendamiento de vivienda puede incluir dependencias, espacios o servicios cedidos como accesorios por el arrendador, entre los que pueden figurar zonas comunes como la piscina si forman parte del contrato.
Por este motivo, los derechos del inquilino quedan condicionados por la situación del propietario frente a la comunidad. También puede extenderse la limitación al cónyuge, hijos u otros miembros de la unidad de convivencia del dueño deudor.
El Colegio de Administradores de Fincas insiste en que estas medidas deben aplicarse con seguridad jurídica, proporcionalidad y acuerdo comunitario. La figura del administrador colegiado resulta especialmente importante para evitar decisiones irregulares, conflictos vecinales o futuras impugnaciones judiciales.