El director de la Barcelona School of Economics señala que los hogares con rentas bajas destinan alrededor del 40% de su presupuesto a vivienda, frente al 20% de los hogares con mayores ingresos.
Joan Monràs, director general de la Barcelona School of Economics y catedrático de Economía de la Universidad Pompeu Fabra, advierte de un efecto poco visible de la crisis de vivienda. Mejorar los servicios, parques o espacios públicos de un barrio puede aumentar su atractivo y sus precios hasta desplazar a los hogares con menos ingresos. Su análisis, desarrollado con Bryan A. Stuart dentro de un proyecto financiado por una Beca Leonardo de la Fundación BBVA, estudia precisamente cómo la vivienda amplifica las diferencias de bienestar entre hogares. La Fundación BBVA confirma que su investigación estudia el mayor peso del gasto residencial entre los hogares pobres y el impacto de los aumentos de precios sobre la desigualdad.
Los hogares con menos ingresos soportan más las subidas de la vivienda
La diferencia comienza en el peso que tiene la vivienda dentro del presupuesto familiar. Según explica Monràs, los hogares con rentas bajas destinan aproximadamente el 40% de sus recursos a este concepto. Para las familias con más ingresos, la proporción se reduce al 20%. Esto provoca que una misma subida de los precios tenga consecuencias muy diferentes según la capacidad económica del hogar.
La situación española ofrece un contexto especialmente relevante. El gasto medio de los hogares en vivienda, agua, electricidad, gas y otros combustibles aumentó un 5,8% durante 2025, según la Encuesta de Presupuestos Familiares del INE. Además, la Encuesta de Condiciones de Vida sitúa la renta media por hogar en 38.994 euros, mientras que un 25,7% de la población estaba en riesgo de pobreza o exclusión social en 2025. Estas cifras ayudan a entender por qué cualquier incremento residencial puede tener un impacto muy diferente según la renta disponible.
Monràs sostiene que incrementar la oferta puede reducir esa brecha. Cuando se construyen más viviendas y los precios reaccionan a la baja, el beneficio proporcional resulta mayor para quienes destinan una parte más elevada de su presupuesto a tener una casa. El economista calcula en su análisis que una mejora del 10% de la productividad del sector residencial reduciría alrededor de un 1% la desigualdad de bienestar.
Mejorar los barrios puede elevar los precios y desplazar a sus residentes
El problema aparece también cuando las administraciones mejoran una zona. Parques, calles peatonales, servicios públicos y otros equipamientos hacen más atractivo un barrio. Esa mejora aumenta la demanda de personas interesadas en vivir allí y puede trasladarse a los precios cuando la oferta residencial apenas tiene capacidad para crecer. Monràs resume este fenómeno afirmando que «mejorar la calidad de vida en la propia ciudad expulsa a los vecinos de sus barrios».
Esto no significa que haya que dejar de invertir en los barrios. El economista defiende precisamente lo contrario, pero considera necesario acompañar esas mejoras con un aumento de la oferta de vivienda. Sin esa respuesta, quienes tienen una mayor capacidad económica pueden absorber la subida, mientras otros residentes terminan buscando una casa en otra zona. La cuestión adquiere especial importancia en un mercado donde el alquiler ya presenta dificultades para numerosos hogares.
El proyecto que sustenta esta línea de investigación fue concedido a Monràs en 2024 con el título Investigating the Implications of the Demand for Housing for Welfare Inequality. Tanto la Barcelona School of Economics como la Red Leonardo de la Fundación BBVA confirman la concesión y el objeto de la investigación.
Monràs propone conectar mejor las ciudades próximas a Madrid y Barcelona
Una segunda vía planteada por el economista consiste en ampliar de hecho los mercados residenciales mediante mejores conexiones entre las grandes capitales y municipios próximos. Monràs cita Cercanías y las infraestructuras de telecomunicaciones como herramientas capaces de integrar ciudades cercanas a Madrid o Barcelona dentro de un mercado laboral y residencial más amplio.
Su planteamiento va más allá del concepto tradicional de «ciudad dormitorio». Una localidad mejor conectada puede dejar de funcionar únicamente como lugar de residencia y quedar integrada en el área económica de una gran capital. Monràs pone como ejemplos Mataró, Sabadell y Terrassa en el entorno de Barcelona. El aumento de la conectividad puede encarecer esas zonas, pero también reducir el coste de desplazamiento y elevar el bienestar de sus residentes.
Esta diferencia territorial también explica por qué los precios varían tanto dentro de España. Mientras algunas capitales acumulan una fuerte presión, todavía existen municipios con alquileres considerablemente más baratos. El reto consiste en que residir más lejos no implique quedar desconectado de las oportunidades laborales y los servicios.
Qué observó el economista con los topes al alquiler aplicados en Cataluña
Monràs también se refiere a otra investigación realizada junto al economista José García Montalvo sobre los límites introducidos en Cataluña en 2020. Según explica, los alquileres que se encontraban por encima del índice bajaron, mientras algunos que estaban inicialmente por debajo elevaron su precio. Al mismo tiempo, parte de las viviendas situadas por encima del límite desaparecieron del mercado de alquiler.
El economista cifra en torno al 10% la reducción relativa de la oferta de alquiler en Barcelona frente a municipios comparables donde no se aplicaba aquel índice. También señala descensos cercanos al 20% entre viviendas inicialmente situadas por encima de su referencia y aumentos próximos al 7% entre las que estaban por debajo. Se trata de resultados correspondientes a aquella regulación y periodo, no de un análisis de la situación vigente en 2026. El propio Monràs aclara que todavía no ha estudiado los datos actuales.
La investigación citada sobre los topes identifica precisamente cambios heterogéneos en precios y oferta dependiendo de la posición inicial de cada vivienda respecto al índice regulado. El trabajo académico aparece firmado por José García Montalvo y Joan Monràs.
Para Monràs, la dificultad de fondo permanece cuando se quieren combinar grandes ciudades productivas y atractivas con precios residenciales reducidos. Su propuesta pasa por aumentar el parque disponible mientras mejoran los barrios y ampliar las posibilidades de residencia mediante mejores conexiones metropolitanas. De ese modo, el crecimiento económico y urbano tendría más opciones de beneficiar también a los hogares que soportan una mayor carga de vivienda.