El Real Decreto-ley 8/2026 ya se aplica desde el 22 de marzo, aunque necesita ser convalidado en el Congreso en un plazo máximo de 30 días. Más de un millón de contratos podrían beneficiarse, pero su continuidad no está asegurada.
Desde el sábado 21 de marzo, tras su publicación en el BOE, están en vigor los decretos aprobados por el Consejo de Ministros para hacer frente a las consecuencias económicas de la guerra de Irán. Entre ellos, el que introduce un límite del 2% en la actualización de los alquileres y una prórroga extraordinaria de dos años para determinados contratos. Sin embargo, la norma deberá superar la votación en el Congreso o perderá sus efectos jurídicos.
Cómo funciona la prórroga extraordinaria de los contratos de alquiler hasta 2027
La prórroga aprobada permite ampliar durante dos años los contratos de arrendamiento que finalicen antes del 31 de diciembre de 2027 o cuando termine su prórroga tácita. Eso sí, debe ser solicitada por el inquilino.
El decreto publicado en el BOE establece que durante esta prórroga se mantendrán los términos y condiciones del contrato en vigor. De hecho, el Gobierno ya había planteado incentivar a los caseros que mantengan la renta al prorrogar el contrato. La solicitud deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador, salvo que se hayan fijado otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes, o que se haya suscrito un nuevo contrato de arrendamiento, o que el arrendador haya comunicado, en los plazos y condiciones del artículo 9.3, la necesidad de ocupar la vivienda».
No se aplicará cuando ambas partes acuerden renovar o firmar un nuevo contrato con una renta inferior a la vigente. Según datos de Consumo, esta medida puede beneficiar a más de un millón de contratos y a más de dos millones de personas.
El límite del 2% en la actualización de los alquileres y a quién afecta
El tope del 2% en la subida anual se aplicará a los contratos firmados antes del 26 de mayo de 2023, fecha de entrada en vigor de la Ley de Vivienda. Su objetivo es evitar incrementos ligados al IPC. En el caso de grandes tenedores, el límite será obligatorio hasta finales de 2027. Si el propietario es pequeño, el incremento será el pactado entre las partes. En ausencia de acuerdo, no podrá superar ese 2%.
Estas limitaciones ya estuvieron vigentes en 2022 y 2023, mientras que en 2024 el máximo fue del 3%. Actualmente, la actualización depende de la fecha de firma del contrato:
- Si es anterior al 26 de mayo de 2023, se rige por el IPC o lo pactado.
- Si es posterior, se aplica el Índice de Referencia de Alquileres (IRAV) del INE.
Por tanto, la fecha del contrato vuelve a ser determinante. ¿Tu alquiler entra dentro de este supuesto? Conviene revisarlo cuanto antes.
El Congreso tiene un mes para convalidar el decreto o dejarlo sin efecto
El texto deberá votarse en el Congreso en un plazo máximo de 30 días. De no convalidarse, perderá su vigencia tras la publicación de la decisión en el BOE. José Ramón Zurdo, director general de la Agencia Negociadora del Alquiler, advierte que si no se aprueba, «a partir de la publicación en el BOE de la no convalidación del RDL, la prórroga bianual dejaría de tener efectos y los arrendamientos volverían a finalizar en la fecha indicada en los contratos». Además, considera que la situación genera «una inseguridad jurídica alarmante».
La vicepresidenta Yolanda Díaz ha señalado que la votación se celebrará «dentro de 30 días» y ha pedido a quienes puedan acogerse a la prórroga que la soliciten. «Porque si no es así, le pueden revalorizar su contrato de arrendamiento a un precio, no del 2%, sino del 20%, del 30%, del 40% o de hasta el 50%», ha afirmado.
Rebajas fiscales y otras medidas económicas incluidas en el decreto aprobado
Junto a las medidas de vivienda, el Gobierno aprobó otro decreto con rebajas fiscales. Entre ellas, la reducción del IVA del 21% al 10% en carburantes, electricidad y gas, la congelación del precio del butano y la rebaja del Impuesto Especial sobre la Electricidad al 0,5%.
También se contempla una ayuda de 20 céntimos por litro de gasóleo profesional y nuevas deducciones en el IRPF por instalación de placas solares o rehabilitación energética. No obstante, las medidas sobre alquiler concentran las críticas de parte del sector inmobiliario, que alertan de inseguridad jurídica y posibles efectos contraproducentes en el mercado.