La Ley de Arrendamientos Urbanos permite trasladar determinados gastos al arrendatario, pero no de forma automática. El contrato y el tipo de vivienda son decisivos para saber quién debe asumir la comunidad de vecinos.
Los gastos de comunidad vuelven a situarse en el centro de los contratos de alquiler. El Tribunal Supremo ha aclarado en una sentencia cuándo pueden ser asumidos por el inquilino, tras resolver un conflicto entre varios arrendatarios y la Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo de Madrid, la EMVS. El fallo no crea una obligación general para todos los alquileres, sino que fija criterios según el contrato firmado y el régimen legal aplicable.
Cuándo puede el propietario cobrar los gastos de comunidad al inquilino
En los alquileres sometidos al régimen general de la Ley de Arrendamientos Urbanos, la comunidad puede repercutirse al arrendatario si existe un pacto válido. El artículo 20 de la LAU permite que las partes acuerden que los gastos generales del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades no individualizables sean abonados por el inquilino.
Ese pacto debe constar por escrito y determinar el importe anual de esos gastos en la fecha del contrato. Por tanto, una referencia genérica a “gastos de comunidad” puede no ser suficiente en un contrato ordinario si no cumple esas condiciones.
La ley también distingue estos gastos de los suministros individualizados, como luz, agua o gas cuando existen contadores, que corresponden al arrendatario. Además, los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato son a cargo del arrendador.
Qué cambia para las viviendas protegidas de promoción pública de Madrid
La sentencia del Supremo analizó un caso concreto: viviendas de protección pública gestionadas por la EMVS. En estos contratos se había pactado que los gastos de comunidad correspondían a los arrendatarios, pero los inquilinos reclamaron la devolución de las cantidades pagadas al considerar que no se había indicado el importe anual.
La Audiencia Provincial de Madrid les dio la razón, pero el Supremo estimó el recurso de la empresa pública. El Alto Tribunal recordó que las viviendas de protección oficial de promoción pública se rigen por sus normas particulares y que la LAU solo se aplica en lo no regulado por ellas.
Según el Supremo, la normativa autonómica permitía a la arrendadora cobrar el coste real de los servicios disfrutados por el inquilino y satisfechos por el arrendador, siempre que existiera una cláusula contractual. En este supuesto, no se exigía fijar el importe anual en el contrato.
Qué deben mirar propietarios e inquilinos antes de firmar el alquiler
Para los inquilinos, el punto principal es comprobar si el contrato incluye una cláusula clara sobre la comunidad de vecinos y qué cantidades o conceptos deberán asumir. En viviendas de mercado libre, la LAU exige que el pacto figure por escrito y que se indique el importe anual.
Para los propietarios, el fallo refuerza la necesidad de redactar contratos precisos. No basta con trasladar costes de manera verbal ni con reclamar después pagos que no fueron aceptados por escrito.
En viviendas protegidas o públicas, habrá que atender también a la normativa autonómica aplicable y a las condiciones específicas de adjudicación. El criterio del Supremo beneficia a la seguridad jurídica, pero no convierte los gastos de comunidad en una obligación automática para todos los arrendatarios.