Las nuevas zonas tensionadas tendrán una vigencia inicial de tres años. La declaración también alcanza viviendas sin alquiler vigente durante los últimos cinco años.
Sopela, Urduliz y Bergara comienzan hoy 4 de noviembre de 2026 su periodo como zonas de mercado residencial tensionado. La resolución estatal se publicó el día 3 en el BOE, tras las declaraciones autonómicas de julio y septiembre. La vigencia inicial será de tres años desde el día siguiente a esa publicación. Para propietarios e inquilinos, la incorporación exige comprobar los límites aplicables al nuevo contrato, el historial del piso y la condición de gran tenedor.
Las zonas tensionadas aplican dos referencias para fijar la renta
El artículo 17.6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos vincula la renta inicial al último contrato vigente durante los cinco años anteriores. Permite aplicar su cláusula de actualización anual, respetando las reglas correspondientes. También impide incorporar gastos que el contrato anterior no repercutía al inquilino. Por ello, conocer únicamente el precio anunciado resulta insuficiente. El arrendatario necesita identificar la renta previa y los conceptos que se cobraban. Son datos diferentes de otras obligaciones contractuales, como la devolución de la fianza.
Si el arrendador es gran tenedor, el artículo 17.7 añade el límite máximo del sistema de índices de referencia. Las dos condiciones deben respetarse conjuntamente cuando correspondan. Una simulación ilustra el efecto: si la renta anterior actualizada fuese 900 euros y el índice fijase 850, el máximo resultaría de 850. Si el índice fuese 950, seguiría operando el límite anterior de 900. Este ejemplo presupone que no concurre ninguna excepción legal. Los importes son hipotéticos y no describen un inmueble concreto de esos municipios.
Cinco viviendas en el municipio bastan para la definición particular
El BOE recoge para las tres localidades una definición particular de gran tenedor. Incluye a personas físicas o jurídicas titulares de cinco o más inmuebles urbanos residenciales dentro del municipio. Se excluyen garajes y trasteros. También se exceptúan las viviendas de administraciones públicas, sus entes instrumentales y sociedades con participación pública mayoritaria. Esta regla local complementa la definición general de la Ley de Vivienda. Para clasificar al arrendador hay que comprobar ambas, con sus respectivos criterios y ámbito de cómputo.
Otra decisión afecta a propietarios que no alcancen aquel número. La resolución activa expresamente el límite del índice para viviendas sin contrato de alquiler vigente en los cinco años anteriores. Así, sacar por primera vez un piso al mercado puede quedar sujeto a esa referencia aunque pertenezca a un pequeño propietario. La condición depende del historial del inmueble y de la declaración aplicable. Esta precisión evita confundir el número de propiedades del arrendador con el conjunto de situaciones sometidas a control de la renta inicial.
Algunas mejoras permiten un incremento adicional y deben acreditarse
La LAU contempla un aumento máximo del 10% sobre la última renta en determinadas circunstancias, además de la actualización que proceda. Incluye ciertas rehabilitaciones, mejoras de accesibilidad y actuaciones que acrediten un ahorro mínimo del 30% de energía primaria no renovable. En estos supuestos, la ley exige obras finalizadas dentro de los dos años anteriores al nuevo contrato. La acreditación energética requiere certificados anterior y posterior. Una reforma anunciada o una mejora sin documentación suficiente no permite presumir que se cumple la excepción.
También existe la posibilidad cuando se garantiza una duración contractual de diez años o más, en las condiciones del artículo 17.6. Las prórrogas del contrato y el precio requieren comprobar la norma aplicable según las fechas. Sobre una renta de referencia hipotética de 800 euros, el 10% representa 80 euros. Es un techo excepcional que necesita un supuesto acreditado, no una subida automática para todos los contratos. Cuando además resulte aplicable el índice, habrá que respetar también ese límite máximo.
Qué información debe recibir quien vaya a firmar un alquiler
El artículo 31 de la Ley de Vivienda obliga a informar de que el inmueble está en una zona tensionada. Debe comunicarse la última renta del contrato vigente dentro de los cinco años anteriores y el valor correspondiente al índice aplicable. Esa información debe facilitarse antes de formalizar el arrendamiento y figurar en el contrato. Permite comparar el precio solicitado con las referencias legales. Identificar por escrito al arrendador y conservar la documentación facilita comprobar después cualquier discrepancia sobre los importes acordados.
La vigencia de tres años se refiere a la declaración de la zona; no fija por sí sola la duración de cada alquiler. Los anuncios de nuevas promociones incluidos en los planes municipales tampoco equivalen a pisos disponibles inmediatamente. El efecto ahora verificable es la incorporación de estas localidades al régimen declarado. La resolución del BOE reúne fechas, definición de gran tenedor y alcance del índice. La LAU permite contrastar los límites y excepciones antes de cerrar un nuevo contrato.