El artículo 7.2 permite actuar cuando la actividad está prohibida en los estatutos o provoca perjuicios acreditables. Trabajar desde casa no queda vetado por defecto.
Una comunidad de propietarios puede exigir el cese de un despacho o negocio instalado en una vivienda cuando incumpla una prohibición estatutaria expresa. También puede actuar si la actividad resulta dañosa, molesta, insalubre, nociva, peligrosa o ilícita. Así lo establece el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal. No se trata de una reforma reciente ni de una prohibición general del trabajo desde casa. La respuesta depende de los estatutos y de lo que pueda acreditarse en cada edificio.
Abrir un despacho en casa no está prohibido de forma automática
El uso profesional de una vivienda no es ilegal por sí solo. Desde la perspectiva de la propiedad horizontal, un profesional puede trabajar desde casa cuando ninguna norma o cláusula comunitaria lo impida. La jurisprudencia mantiene una interpretación restrictiva de las limitaciones al derecho de propiedad. Por eso, la simple descripción registral del inmueble como vivienda no equivale siempre a una prohibición de cualquier actividad profesional.
El escenario cambia cuando el despacho genera efectos que rebasan un uso normal del piso. Los ruidos continuos, las entradas a deshoras, la ocupación intensa de zonas comunes o los riesgos para la finca pueden justificar actuaciones. No basta con que otro vecino considere incómoda la actividad. La comunidad necesitará demostrar una afectación relevante, igual que ocurre en otros conflictos por ruidos.
Los estatutos deben contener una limitación clara y expresa
El título constitutivo puede incorporar reglas sobre el uso o destino de los pisos. Esas limitaciones deben aparecer redactadas de forma clara y precisa. Una cláusula que reserve las viviendas al uso exclusivamente residencial o prohíba despachos, consultas y comercios ofrece una base directa para reclamar. Si la cláusula prohíbe esa actividad, deberá acreditarse el uso y la vigencia de la regla. No será necesaria una prueba separada de molestias. La prohibición debe estar inscrita en el Registro de la Propiedad para resultar oponible a terceros adquirentes.
Esto no autoriza a interpretar cualquier frase de forma expansiva. El Tribunal Supremo exige examinar el texto exacto y restringir las limitaciones del dominio. Además, la aprobación previa introducida desde el 3 de abril de 2025 se refiere a viviendas turísticas, no a cualquier despacho profesional. Los pisos turísticos tienen un régimen específico en los artículos 7.3 y 17.12.
Qué pruebas necesita la comunidad cuando no existe una prohibición
Cuando no existe una prohibición estatutaria expresa, la reclamación debe apoyarse en una actividad molesta, dañosa o incluida en otra categoría del artículo 7.2. La comunidad tendrá que acreditar hechos concretos y sus efectos sobre la convivencia o la finca. Los ruidos, la suciedad o un tránsito excesivo pueden resultar relevantes cuando son continuados y están documentados. La ley no establece en este artículo una lista cerrada de pruebas.
Para ordenar la reclamación, la comunidad puede seguir estos pasos:
- Consultar el título constitutivo y los estatutos inscritos.
- Registrar los incidentes con fechas, horarios y personas afectadas.
- Pedir al presidente un requerimiento de cesación que deje constancia de su recepción.
- Incluir la posible acción judicial en el orden del día si la actividad continúa.
El burofax puede utilizarse porque deja constancia del envío y la recepción, pero la ley no exige ese formato concreto. La LPH sí obliga a acreditar un requerimiento fehaciente al presentar la demanda. Un vecino puede solicitar la intervención del presidente, aunque no puede ordenar por sí mismo el cierre del negocio.
El juez puede ordenar el cierre y privar del uso hasta tres años
El presidente debe requerir la cesación inmediata, por iniciativa propia o a petición de cualquier propietario u ocupante. Si la conducta continúa, necesita autorización previa de la junta, convocada para decidir sobre la acción de cesación. La demanda se tramita mediante juicio ordinario y debe acompañar el requerimiento fehaciente y la certificación del acuerdo comunitario.
El juez puede ordenar como medida cautelar el cese inmediato mientras resuelve el litigio. Una sentencia estimatoria puede imponer el cierre definitivo y una indemnización por los daños acreditados. También puede privar al infractor del uso de la vivienda durante un máximo de tres años. Si quien desarrolla la actividad es un ocupante, la sentencia puede extinguir sus derechos y ordenar el lanzamiento. El resultado dependerá de la gravedad y de las pruebas de cada caso.
El texto consolidado del BOE recoge estas consecuencias. Una resolución registral de 2025 resume la doctrina sobre las prohibiciones estatutarias.