Vivir en una comunidad de vecinos ya tiene su aquel: reuniones, cuotas, ascensor, ruidos y ese clásico debate sobre quién dejó la puerta abierta. Ahora, además, los pisos turísticos han entrado de lleno en la conversación vecinal. Y no es un asunto menor, porque una vivienda de uso turístico puede cambiar el día a día de un edificio residencial. Más entradas y salidas, más uso de zonas comunes y, a veces, más quebraderos de cabeza.
La clave está en que los vecinos pueden limitar o prohibir esta actividad sin necesidad de unanimidad. Basta con alcanzar una mayoría de tres quintas partes, según recoge el artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal.
¿Qué mayoría necesitan los vecinos para prohibir un piso turístico?
El artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal permite que una comunidad de propietarios controle la implantación de viviendas de uso turístico, conocidas como VUT, en edificios residenciales. Dicho de forma sencilla: los vecinos pueden decidir si permiten o no este tipo de actividad dentro del inmueble.
La norma no exige que todos los propietarios voten lo mismo. Para que la prohibición o limitación sea válida, se necesita el voto favorable de tres quintas partes del total de propietarios y, al mismo tiempo, que esos propietarios representen tres quintas partes de las cuotas de participación del edificio.
Esto quiere decir que no basta solo con contar cabezas. También se tiene en cuenta el peso de cada vivienda o local dentro de la comunidad, lo que se conoce como cuota de participación. Es el porcentaje que cada propietario tiene asignado en el edificio y que suele influir en gastos, decisiones y reparto de responsabilidades.
¿Qué cambió en abril de 2025 con la Ley de Propiedad Horizontal?
En abril de 2025 se llevó a cabo una modificación de la Ley de Propiedad Horizontal para reforzar el papel de las comunidades de vecinos ante las nuevas viviendas de uso turístico. Según la información del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana incluida en el texto aportado, las comunidades deben dar el visto bueno expreso a la instalación de nuevas VUT en sus edificios.
La reforma pone el foco en algo muy concreto: que los propietarios puedan controlar la actividad turística dentro de un edificio residencial. Porque una cosa es vivir en una comunidad y otra muy distinta que el portal se convierta, poco a poco, en una recepción improvisada. Y ahí, claro, la convivencia manda.
En la práctica, esta modificación da herramientas legales a los vecinos para prohibir o limitar los alojamientos turísticos mediante acuerdo en junta. Por tanto, la comunidad no queda al margen aunque una vivienda quiera destinarse a este uso.
¿Qué pasa en Galicia con las viviendas de uso turístico?
En Galicia, los datos publicados por el Instituto Nacional de Estadística y difundidos en febrero por el Observatorio da Vivenda reflejan una caída del 22,6 % en el número de viviendas de uso turístico en un año. La cifra se situó en 15.236 viviendas.
Para alquilar una vivienda como piso turístico en Galicia, el propietario o su representante debe presentar una declaración responsable ante Turismo de Galicia. Este trámite debe enviarse a la oficina provincial de Turismo que corresponda según el lugar en el que esté ubicada la vivienda.
Además, se necesita el permiso de tres quintas partes de los vecinos de la comunidad. Es decir, no basta con hacer el papeleo administrativo y pensar que ya está todo hecho. La comunidad también tiene voz, voto y, en este caso, bastante peso.
¿Puede la comunidad cobrar más gastos a una vivienda turística?
Sí, la comunidad puede acordar cuotas especiales de gastos o aumentar la participación en los gastos comunes de las viviendas de uso turístico. Eso sí, hay un límite claro: ese incremento no puede superar el 20 %.
La razón es bastante fácil de entender. Una VUT suele generar más movimiento de personas y un uso más intenso de elementos comunes como el portal, las escaleras, el ascensor o la limpieza. Y cuando algo se usa más, normalmente también se desgasta más. La factura, como suele pasar en las comunidades, termina llamando a la puerta.
Por eso, la normativa permite que los vecinos compensen ese mayor uso con una aportación económica superior por parte de estas viviendas. No se trata de cobrar por cobrar, sino de ajustar los gastos al impacto real que puede tener esta actividad en el edificio.
¿Qué ocurre si el piso turístico tiene licencia pero causa molestias?
Aunque una vivienda turística cuente con autorización administrativa o esté inscrita en el registro turístico correspondiente, debe respetar las normas de convivencia de la comunidad. Tener permiso para funcionar no significa tener carta blanca para generar ruidos, molestias o conflictos.
En estos casos entra en juego el artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal. Este artículo impide al propietario y al ocupante desarrollar en la vivienda o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, dañosas para la finca o contrarias a las normas sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
Si hay problemas, el primer paso corresponde al presidente de la comunidad, que debe dirigirse al propietario de la vivienda. Si la conducta continúa, la junta de propietarios puede autorizar la presentación de una demanda de cesación ante los tribunales. La demanda de cesación es, explicado en cristiano, una acción judicial para pedir que pare una actividad que perjudica a la comunidad.
¿Qué pueden hacer los vecinos si quieren limitar una vivienda turística?
Antes de lanzarse a una guerra vecinal, lo razonable es seguir los pasos previstos por la Ley de Propiedad Horizontal. Así se evitan errores de forma, que en temas legales suelen salir caros y, además, dan bastante pereza. Estos son los pasos clave que puede seguir una comunidad:
- Revisar si la vivienda pretende destinarse a uso turístico o si ya funciona como VUT.
- Convocar una junta de propietarios para tratar la prohibición, limitación o incremento de gastos.
- Votar el acuerdo y comprobar que se alcanza la mayoría de tres quintas partes de propietarios y cuotas.
- Si hay molestias, pedir al presidente que requiera al propietario para que cese la conducta.
- Si el problema continúa, autorizar en junta una demanda de cesación ante los tribunales.
Con estos pasos, la comunidad actúa de forma ordenada y con respaldo legal. Por lo tanto, no se trata de improvisar ni de convertir la reunión de vecinos en un ring, sino de usar las herramientas que ya permite la normativa.
¿Qué consecuencias puede imponer un juez por una actividad molesta?
Si la comunidad presenta una demanda de cesación, será el juez quien valore la situación. Según la información aportada, el juez puede acordar de forma cautelar la cesación inmediata de la actividad prohibida, con advertencia de posible delito de desobediencia si no se cumple.
Cuando se dicte sentencia, si esta resulta favorable a la comunidad, el juez puede ordenar la cesación definitiva de la actividad. También puede exigir una indemnización por daños y perjuicios, es decir, una compensación económica por los daños ocasionados.
Además, la resolución judicial puede incluir la privación del derecho al uso de la vivienda o local por un periodo máximo de tres años. Esa medida dependerá de la gravedad de la infracción y de los perjuicios causados a la comunidad. En resumen: los vecinos no necesitan unanimidad para actuar, y una vivienda turística tampoco puede pasar por encima de la convivencia del edificio.