Anticipar la herencia mediante la cesión de la nuda propiedad permite a los hijos quedarse con la vivienda sin desembolsar el tributo autonómico; te contamos cómo hacerlo paso a paso.
Cuando se habla de heredar una casa, la alegría de recibir el patrimonio familiar choca frontalmente con el temido impuesto de sucesiones. Sin embargo, el abogado Pablo Ródenas recuerda que existe un método cien por cien legal para que ese impuesto sea literalmente cero: que los padres transmitan la nuda propiedad a sus hijos y se queden con el usufructo vitalicio. ¿Te interesa saber más?
Cómo ceder la nuda propiedad y reservarse el usufructo vitalicio para eliminar el impuesto de sucesiones
La operación es sencilla: los progenitores firman una escritura en notaría donde regalan a los hijos la nuda propiedad (la “cáscara” del inmueble) y se reservan el usufructo vitalicio (el derecho de uso y disfrute). Desde ese momento, legalmente, la vivienda ya pertenece a los herederos, pero nada cambia en el día a día de la familia: los padres siguen viviendo allí como siempre.
¿Por qué desaparece el impuesto? Muy fácil: al fallecer los usufructuarios, no hay transmisión de bienes, solo se consolida lo que ya era del hijo. Y lo que no se hereda, no tributa. De ahí que Ródenas hable de un “bombazo” que la mayoría desconoce.
Pasos clave del procedimiento
- Acudir a un notario para preparar la escritura de donación de la nuda propiedad.
- Pagar el Impuesto de Sucesiones y Donaciones correspondiente a la donación (en la mayoría de autonomías, muy reducido si se trata de padres a hijos).
- Inscribir la escritura en el Registro de la Propiedad.
- Conservar el usufructo: los padres siguen usando la casa hasta su fallecimiento.
Así de fácil. ¿Quién dijo que los trámites sucesorios tenían que ser un quebradero de cabeza?
Documentación, requisitos y pasos en notaría y Registro de la Propiedad para que la operación sea válida
Antes de sentarse ante el notario conviene reunir:
| Documento | Quién lo aporta | Para qué sirve |
|---|---|---|
| DNI de padres e hijos | Todos los intervinientes | Acreditar identidad |
| Título de propiedad de la vivienda | Padres | Demostrar titularidad del inmueble |
| Certificado de cargas | Registro de la Propiedad | Confirmar que no hay hipotecas pendientes |
| Último recibo del IBI | Padres | Verificar referencia catastral y valor |
Como ves, no hay papeles extraordinarios. Una vez formalizada la escritura, el notario envía la copia telemática al Registro de la Propiedad y liquida el impuesto autonómico de donaciones. El coste notarial y registral oscila entre 400 y 900 euros, muy por debajo de lo que se pagaría por el impuesto de sucesiones en muchas comunidades.
Aunque no existe fecha límite para hacer la cesión, cuanto antes se anticipe la herencia, mayor será el ahorro, sobre todo si se espera una revalorización del inmueble.
Ventajas fiscales, ejemplos prácticos y casos donde la estrategia no conviene tanto
- Ahorro directo: en comunidades donde el impuesto de sucesiones ronda el 7 %–10 %, una vivienda de 250.000 € puede generar un ahorro de hasta 25.000 €.
- Simplificación de trámites: al fallecer los padres, basta con presentar el certificado de defunción y solicitar al Registro la cancelación del usufructo.
- Protección familiar: si hay varios hijos, se puede adjudicar la nuda propiedad en proindiviso y evitar disputas posteriores.
Ahora bien, ¿todo es de color de rosa? No exactamente. Este sistema no es recomendable cuando se prevé vender la casa a corto plazo, ya que el usufructo grava la operación. Tampoco si los padres van a necesitar financiación usando la vivienda como aval, porque el banco exigirá la plena propiedad. Por ello, lo más sensato es asesorarse de forma personalizada.
Anticipar la herencia no solo evita un impuesto; también aporta tranquilidad. “Solo necesitas un notario y cambiar la mentalidad de ‘ya lo arreglarán mis hijos cuando yo no esté’”, insiste Ródenas. ¿Encaja esta solución en tu situación? Tal vez sea el momento de hablarlo en la próxima comida familiar.