La reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos entra en vigor el 2 de octubre. También amplía a seis meses el preaviso del propietario y cambia las prórrogas de los contratos.
El Real Decreto-ley 27/2026, publicado en el BOE este 1 de octubre, cambia las reglas para finalizar determinados contratos de vivienda habitual. Desde el 2 de octubre, el propietario que comunique válidamente que no quiere prorrogar deberá indemnizar al inquilino con, al menos, 12 mensualidades de una vivienda similar. La norma también sustituye las prórrogas anuales por periodos de cinco años, o siete cuando el arrendador sea una persona jurídica.
Los contratos podrán prorrogarse otros cinco o siete años
El cambio afecta al artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Una vez cumplidos al menos cinco años de contrato, o siete con un arrendador persona jurídica, la continuidad deja de articularse mediante las anteriores prórrogas anuales. Si ninguna parte comunica que quiere terminar, el alquiler se prorrogará por periodos sucesivos de cinco o siete años.
También cambia el plazo que debe respetar el propietario. El preaviso pasa de cuatro a seis meses, mientras que para el inquilino continúa siendo de dos meses. Talent24h ya había explicado la duración mínima del alquiler bajo la regulación anterior. El nuevo decreto amplía ahora la estabilidad posterior a esos primeros cinco o siete años.
Existe una excepción transitoria importante. Si el 2 de octubre quedan menos de seis meses para que venza el contrato o la prórroga, el propietario todavía podrá comunicar su decisión con cuatro meses de antelación. Los contratos que estén dentro del antiguo periodo de prórroga continuarán con ese régimen hasta que termine.
La indemnización se calcula sobre una vivienda de características similares
Cuando sea el propietario quien comunique válidamente que no desea continuar, la indemnización mínima será equivalente a 12 mensualidades de una vivienda de características análogas. Siempre que sea posible, el cálculo deberá utilizar el sistema estatal de referencia del precio del alquiler.
Hay además un segundo suelo económico. La compensación nunca podrá quedar por debajo de una mensualidad por cada año que el inquilino haya residido en la vivienda, con prorrateo de meses y días.
Por ejemplo, si la renta de referencia de una vivienda equivalente fuese de 1.100 euros mensuales, 12 mensualidades representarían 13.200 euros. Si el mínimo vinculado a los años de residencia resultara superior, prevalecería ese importe. El pago deberá realizarse cuando se entregue la vivienda, salvo el supuesto específico de recuperación para uso del propietario o sus familiares.
La compensación es distinta de otros derechos indemnizatorios que ya podían existir en determinados supuestos. Talent24h analizó, por ejemplo, la indemnización al vender una vivienda alquilada. La novedad de este decreto está vinculada directamente a la decisión de no prorrogar tras alcanzarse los periodos previstos por la LAU.
Hay seis situaciones en las que el propietario puede quedar exento
El decreto establece varias excepciones. El propietario persona física puede recuperar la vivienda para utilizarla como residencia permanente propia, de familiares hasta segundo grado o de su cónyuge en determinados procesos matrimoniales.
Si esa persona no ocupa la vivienda durante los tres meses posteriores a su entrega, salvo fuerza mayor, el antiguo inquilino recupera el derecho a reclamar la indemnización.
Tampoco procede la compensación cuando el inquilino no haya residido allí durante más de seis meses de los doce anteriores, salvo ausencia justificada. La norma cita razones laborales, de salud, estudios o cuidado de familiares.
Se añaden otros supuestos: disponer de otra vivienda apta en el mismo municipio, firmar un nuevo alquiler habitual, rechazar una oferta válida para seguir en la misma vivienda o la vulnerabilidad acreditada del arrendador. Para la oferta de un nuevo contrato, la norma exige una duración mínima de cinco o siete años y límites sobre la nueva renta.
Los contratos ya firmados también pueden quedar dentro del nuevo régimen
La disposición transitoria incluye los contratos de vivienda habitual que estén vigentes cuando entre en vigor el decreto. El nuevo artículo 10 se aplicará a determinados vencimientos posteriores, aunque establece reglas específicas según la fase en la que esté cada contrato.
Las comunicaciones de no renovación realizadas válidamente antes de la entrada en vigor mantienen su eficacia. En esos casos no nace automáticamente el nuevo derecho a indemnización. Esta diferencia resulta especialmente relevante para contratos que ya tenían una finalización comunicada.
La reforma coincide además con la prórroga extraordinaria del alquiler, aunque ambos mecanismos tienen reglas de coordinación propias. Por ello, fecha de vencimiento, situación de la prórroga y momento del preaviso pueden determinar qué régimen corresponde.
El Real Decreto-ley 27/2026 entra en vigor el 2 de octubre. Al tratarse de un decreto-ley, deberá someterse al Congreso para su convalidación o derogación dentro del plazo constitucional de 30 días.