Si estabas esperando a que los precios aflojaran, malas noticias: la vivienda nueva seguirá subiendo en 2026. Según el último informe de Sociedad de Tasación, 2025 cerró con un precio medio nacional de 3.300 €/m² y un aumento interanual del 8,9%. Eso supone un nuevo máximo histórico en la serie que elaboran desde 1982. Traducido a lenguaje de bolsillo: una vivienda estándar de 100 m² se sitúa alrededor de 330.000 euros, que no es precisamente calderilla. Para el primer semestre de 2026, la previsión apunta a 3.432 €/m² con una variación interanual del 9%, muy en línea con el ritmo de 2025. El mercado entra en un 2026 de transición: precios al alza, financiación estable y más tracción en las grandes ciudades.
¿Cuánto va a costar la vivienda nueva en 2026?
Sociedad de Tasación anticipa para el primer semestre de 2026 un precio medio de 3.432 €/m² y una variación interanual del 9% (es decir, comparado con el mismo periodo del año anterior). El avance esperado es similar al cierre de 2025, cuando la vivienda nueva subió un 8,9% interanual y fijó un nuevo máximo histórico.
Como referencia rápida, el precio medio nacional de 2025 quedó en 3.300 €/m². Esto quiere decir que una vivienda tipo de 100 m² ronda los 330.000 euros. Por tanto, la tendencia sigue siendo alcista, aunque con señales de madurez a medida que los precios se acercan al límite de acceso de la demanda (el punto a partir del cual a los compradores les cuesta asumir el coste).
¿Qué comunidades y capitales son las más caras ahora mismo?
Por comunidades autónomas, Cataluña lidera con 5.288 €/m², seguida de la Comunidad de Madrid con 5.172 €/m² y el País Vasco con 3.582 €/m². En capitales de provincia, Barcelona se mantiene en cabeza, rozando los 6.000 €/m²; a continuación aparece Madrid con 5.172 €/m² y San Sebastián con casi 5.000 €/m². De hecho, estas tres son las únicas capitales que superan actualmente los 4.000 €/m².
A continuación tienes una tabla de referencia con los precios señalados en 2025. Sirve para ubicar, de un vistazo, dónde están los niveles más altos y dónde aparecen opciones más contenidas.
| Ámbito | Territorio o ciudad | Precio medio vivienda nueva (€/m²) 2025 | Notas |
|---|---|---|---|
| Comunidad autónoma | Cataluña | 5.288 | Por encima de la media nacional |
| Comunidad autónoma | Comunidad de Madrid | 5.172 | Por encima de la media nacional |
| Comunidad autónoma | País Vasco | 3.582 | Por encima de la media nacional |
| Capital de provincia | Barcelona | rozando 6.000 | Entre las más caras |
| Capital de provincia | Madrid | 5.172 | Entre las más caras |
| Capital de provincia | San Sebastián | casi 5.000 | Entre las más caras |
| Capital de provincia | Ciudad Real | cercanos a 1.400 | Precios contenidos |
| Capital de provincia | Cáceres | cercanos a 1.400 | Precios contenidos |
| Capital de provincia | Badajoz | cercanos a 1.400 | Precios contenidos |
En el extremo contrario, ciudades como Ciudad Real, Cáceres o Badajoz muestran precios cercanos a 1.400 €/m². La brecha entre grandes urbes y plazas más pequeñas se agranda, y eso explica por qué la evolución será más intensa en grandes ciudades y capitales de provincia.
¿Dónde suben más los precios y dónde menos?
En ritmo de crecimiento interanual, Madrid encabeza con un 10,7%. Le siguen de cerca Islas Baleares y Cataluña, ambas con avances cercanos al 10%. (Interanual significa comparado con el mismo periodo del año anterior). En el lado de crecimientos más moderados, Asturias y Castilla-La Mancha registran alrededor del 5%, aún en positivo. Por consiguiente, el mapa de 2025 muestra un ciclo expansivo, pero con velocidades distintas según territorio.
¿En qué punto del ciclo inmobiliario estamos y qué puede frenarlo?
El precio de la obra nueva confirma que el mercado sigue en fase expansiva, consolidada durante 2025, aunque ya con señales de madurez. Un indicador claro: 14 de las 52 capitales analizadas han superado sus máximos del ciclo de 2007, lo que evidencia la fortaleza del actual tramo alcista.
La demanda continúa sólida y se prevé cerrar 2025 en torno a 700.000 compraventas, un 7-9% más que en 2024. Por otro lado, la oferta avanza, pero no al mismo ritmo: los visados de obra nueva (permisos oficiales para construir) aumentan un 10-12% hasta cerca de 130.000, aún insuficientes para cubrir la demanda. La previsión para 2026 es de un mercado activo, con financiación previsiblemente estable y una oferta contenida; el principal freno potencial es el precio, que ya roza el límite de acceso de muchos compradores.
Cómo prepararte si vas a comprar vivienda en 2026 (pasos prácticos)
Si estás valorando compra este año de transición, conviene aterrizar los números y priorizar bien la ubicación. Estos pasos te ayudarán a traducir el informe a decisiones concretas.
- Calcula tu referencia de precio: toma 3.300 €/m² como cierre de 2025 y la previsión de 3.432 €/m² para el primer semestre de 2026. Úsalo para estimar tu rango según los metros que necesitas.
- Ten en cuenta la ciudad: Barcelona, Madrid y San Sebastián están entre las capitales más caras (por encima de 4.000 €/m²), mientras que en Ciudad Real, Cáceres o Badajoz los precios son más contenidos (cercanos a 1.400 €/m²).
- Observa el ritmo de tu comunidad: en Madrid (+10,7% interanual) y en zonas como Baleares y Cataluña (crecimientos cercanos al 10%) la tensión es mayor.
- Ajusta expectativas en grandes urbes: la evolución será más intensa donde el desequilibrio entre oferta y demanda es acusado; planifica con margen.
- Vigila la financiación: las condiciones se prevén estables, un entorno todavía atractivo para compra, pero recuerda que el tope real lo pone tu capacidad de acceso.
En resumen, 2026 no parece el año del “chollo” generalizado. No obstante, con precios al alza, demanda fuerte y oferta contenida, afinar el presupuesto y elegir bien la plaza marcará la diferencia entre una compra razonable y una que te deje la cartera tiritando.