A partir del 3 de abril de 2025, las comunidades de vecinos tendrán la última palabra sobre el alquiler vacacional en sus edificios.
El nuevo marco legal introduce un sistema preventivo que prohíbe, por defecto, que una vivienda se destine a uso turístico sin autorización previa de la comunidad de propietarios. Para que el propietario obtenga el visto bueno, deberá recabar el respaldo de tres quintas partes de los vecinos (3/5). Además, podrán establecer un recargo de hasta el 20% en los gastos comunitarios por el mayor uso de las zonas comunes. Estas medidas suponen un giro respecto a la normativa anterior, que permitía el alquiler turístico salvo que la comunidad lo vetara.
Nuevos requisitos para el alquiler vacacional: así afectará la reforma a propietarios y vecinos a partir de 2025
Hasta ahora, muchos edificios se veían obligados a modificar los estatutos o a presentar acuerdos comunitarios para prohibir la actividad turística. El enlace oficial del BOE donde se recoge la modificación de la Ley de Propiedad Horizontal introducida mediante la Ley Orgánica 1/2025 que, entre otros cambios, establece que a partir del 3 de abril de 2025 ningún propietario podrá destinar su vivienda a uso turístico sin contar con la aprobación expresa de la comunidad de vecinos (al menos el 60% de votos favorables), el alquiler turístico no podrá iniciarse.
¿Te interesa saber más sobre las consecuencias de no contar con esta autorización? La nueva ley otorga a los vecinos la posibilidad de exigir el cese inmediato de la actividad, denunciar al propietario ante la administración o incluso reclamar una indemnización por daños y perjuicios. Por lo tanto, el poder de decisión pasa directamente a manos de los residentes del edificio.
Cómo se formalizará la aprobación comunitaria y qué implicaciones legales tendrá para los pisos turísticos
En primer lugar, la comunidad de propietarios debe convocar una junta para tratar el asunto y votar la autorización del piso turístico. Si el propietario logra el apoyo necesario (3/5 de votos), podrá iniciar el proceso de inscripción o registro de Vivienda de Uso Turístico (VUT) que exija su Comunidad Autónoma. En caso de no obtener el quórum, la actividad quedará expresamente prohibida.
Esta reforma simplifica algunos trámites, pues deja de ser obligatorio modificar estatutos o inscribir cambios en el Registro de la Propiedad. Se reduce así la burocracia, a la vez que se eleva el control de la comunidad. Por otro lado, quienes ya operaban legalmente un piso turístico antes de abril de 2025 podrán continuar sin necesidad de aprobar un nuevo acuerdo, aunque deberán regularizar posibles incumplimientos si no contaban con la licencia regional pertinente.
Documentación, trámites de turismo y obligaciones adicionales para alquilar la vivienda por días
El propietario interesado deberá, además de obtener la aprobación vecinal, cumplir con los requisitos autonómicos específicos para las VUT. Por lo general, se exige presentar una declaración responsable, inscribir el inmueble en el registro oficial y exhibir la placa identificativa de “Vivienda de Uso Turístico”, con su número de licencia.
En algunas comunidades autónomas, existen exigencias adicionales sobre equipamiento mínimo, seguros de responsabilidad civil o disponer de hojas de reclamaciones. Para que no te pille desprevenido, conviene consultar la normativa regional y, si procede, la local. A continuación, se presenta un breve listado con las gestiones más habituales:
- Acuerdo favorable de la comunidad de vecinos con al menos el 60% de votos.
- Licencia o registro turístico (puede variar según la Comunidad Autónoma).
- Certificado de habitabilidad y seguros (según legislación autonómica).
- Placa identificativa de la VUT en un lugar visible de la vivienda.
- Declaración responsable ante el órgano competente de turismo y, en su caso, autorización municipal si la ciudad lo exige.
Cualquier irregularidad en uno de estos pasos puede implicar sanciones económicas muy elevadas o incluso la clausura de la actividad.
Tabla comparativa de mayoría necesaria y recargo máximo a propietarios de pisos turísticos
La siguiente tabla resume los principales cambios respecto a la anterior normativa y la nueva realidad que entra en vigor:
| Aspecto | Antes de la Reforma (2019-2024) | Tras la Reforma (desde 3/04/2025) |
|---|---|---|
| Regla general | Permitido salvo veto de 3/5 | Prohibido salvo permiso expreso de 3/5 |
| Recargo en cuotas | Posible hasta un 20% de la cuota mensual | Se mantiene; la comunidad puede aplicar hasta un 20% más |
| Modificación de estatutos | Necesaria para vetar y con posible inscripción en el Registro | No es obligatorio reformar estatutos ni inscribir cambios |
| Pisos turísticos existentes | Continuaban salvo impugnación vecinal | Siguen operando si eran legales antes del 3/04/2025 |
Sobre estas dos columnas se asienta el nuevo modelo, mucho más restrictivo para el arrendamiento vacacional y con un mayor poder de decisión para la junta de propietarios.
Sanciones y recargos: herramientas para frenar el auge de los alquileres turísticos no autorizados
Si un vecino decide desoír la nueva normativa y alquila su vivienda a turistas sin aprobación, la comunidad podrá requerirle por escrito que cese la actividad de inmediato. Si la situación persiste, es viable demandarlo por la vía civil, alegando molestias o incumplimiento de la LPH.
Además, cualquier residente puede comunicar la infracción a las autoridades locales o autonómicas. Las multas en algunas regiones pueden superar los 20.000 euros y llegar hasta los 600.000 en infracciones muy graves. También se aplicará la sobrecuota comunitaria, que puede alcanzar el 20% adicional de la cuota ordinaria.