La última sentencia despeja las dudas: el arrendatario podrá asumir los gastos comunitarios, IBI incluido, siempre que el contrato lo detalle con precisión.
Cada vez son más los hogares españoles que viven de alquiler (un 20,4 % frente al 15,9 % registrado en 2011) y el debate sobre quién debe abonar los gastos de comunidad estaba servido. El Tribunal Supremo lo ha zanjado: el propietario puede repercutirlos al inquilino, pero solo si el contrato especifica la cuantía anual y el arrendatario lo acepta.
Cómo afecta la nueva sentencia del Supremo al pago de la comunidad por parte del inquilino
El Alto Tribunal acaba de unificar doctrina tras un largo pulso judicial entre la Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo de Madrid (EMVS) y varias audiencias provinciales. El fallo se apoya en el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1994 y aclara que, para trasladar los gastos de comunidad o el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), deben cumplirse dos condiciones:
- Constar por escrito en el contrato.
- Detallar el importe anual de los servicios repercutidos.
De ahí que ningún arrendatario pueda verse sorprendido con cargos que no haya aceptado previamente. ¿Significa esto que todos los inquilinos pagarán más? No necesariamente; la clave está en la letra pequeña del contrato.
Requisitos contractuales que deben cumplirse para repercutir gastos comunitarios al arrendatario
Para evitar futuros litigios, los expertos recomiendan revisar estos puntos antes de firmar:
- Cláusula expresa. Debe mencionar “gastos de comunidad” e “importe anual aproximado”.
- Desglose claro. Señalar si se incluyen derramas extraordinarias, ascensor, portería o limpieza.
- Aceptación mutua. Tanto arrendador como arrendatario deben firmar junto a la cláusula.
Comprueba siempre si el contrato menciona otros tributos como el IBI; también pueden repercutirse si se describen con la misma exactitud.
A continuación se muestra, a modo de referencia, qué conceptos suelen aparecer en estos pactos:
| Concepto | ¿Se puede repercutir al inquilino? |
|---|---|
| Cuota ordinaria de comunidad | Sí, si figura el importe anual |
| Derramas por obras | Sí, si se detallan por adelantado |
| Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) | Sí, con importe anual |
| Tasas de basura | Depende de la ordenanza municipal |
| Seguro del edificio | No, salvo pacto específico |
Como ves, la tabla no deja lugar a dudas: todo gasto exige transparencia absoluta.
Diferencias entre alquiler privado y vivienda pública según el artículo 20 de la LAU
La controversia nació en el parque de vivienda pública madrileño, pero la doctrina vale para cualquier alquiler:
- Vivienda pública. El Supremo exige la misma claridad contractual que en el mercado libre; no basta con una referencia genérica.
- Vivienda privada. Se aplican idénticos criterios, por lo que las agencias inmobiliarias ya están revisando sus modelos de contrato.
En ambos casos, la falta de desglose anularía la cláusula y devolvería el gasto al propietario. Por lo tanto, conviene revisar contratos antiguos para evitar sorpresas. Este es el procedimiento para negociar o modificar la cláusula de gastos comunitarios en un contrato vigente:
- Negociación amistosa. Propón al propietario un reparto proporcional.
- Anexo al contrato. Redactad un documento donde consten los importes anuales.
- Registro o notario (opcional). No es obligatorio, pero aporta seguridad jurídica.
- Actualización anual. Vincula la revisión a la subida real de la comunidad.
¿Quiénes quedan fuera? Los inquilinos de contratos anteriores a la LAU de 1994, salvo que acepten voluntariamente el cambio.
Documentación necesaria y plazos para formalizar la nueva cláusula de repercusión de gastos
Antes de acudir a la firma, prepara esta lista de documentos:
- Última acta de la comunidad con el presupuesto aprobado.
- Recibo anual del IBI.
- Borrador de cláusula con desglose de importes.
- DNI de ambas partes y contrato original.
Una vez firmada la modificación, el cambio surte efecto en el siguiente recibo mensual, sin necesidad de inscripción registral.
Por consiguiente, la sentencia no impone nuevas cargas de forma automática; solo da cobertura legal a lo que las partes acuerden de forma transparente. ¿Quién dijo que el alquiler no podía ser flexible?