Quien vive en una comunidad sabe que el ascensor, el portal o la escalera se notan más cuando entra y sale gente todo el día. Con el auge de los pisos turísticos, esa tensión se ha colado en muchas reuniones de vecinos. El mayor uso de zonas comunes acaba pasando factura y el debate se ha calentado además tras conocerse sanciones y cambios normativos, con multas de hasta 600.000 euros a propietarios.
La Ley de Propiedad Horizontal ya prevé una salida concreta para estos casos. La junta de propietarios puede acordar cuotas especiales, elevar la participación en los gastos comunes de una vivienda de uso turístico o acordadr prohiciones, como por ejemplo el subir bicicletas en el ascensor. Eso sí, la subida tiene un límite claro, exige una mayoría reforzada y no se puede aplicar con efecto retroactivo.
¿Cuánto puede subir la comunidad la cuota a un piso turístico?
El respaldo legal está en el artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal. Ese apartado permite que la comunidad apruebe cuotas especiales de gastos o aumente la parte que paga esa vivienda en los gastos comunes. Dicho de forma sencilla, el piso turístico puede asumir una cuota mayor si su actividad implica más uso de ascensores, portales, zonas comunes o servicios. Pero no hay barra libre con el recibo: el tope máximo fijado por la ley es del 20%.
Además, la norma encuadra esta medida en la actividad de vivienda turística definida en la normativa sectorial, es decir, la regulación específica que se aplica a este tipo de alquiler, y en la referencia del artículo 5, letra e), de la LAU, la Ley de Arrendamientos Urbanos. Esto quiere decir que también cuentan los requisitos autonómicos de registro, licencia o declaración responsable, un trámite mediante el que el titular comunica que cumple las condiciones exigidas. En otras palabras, la comunidad puede subir la cuota, pero la actividad también debe ajustarse a la normativa turística que corresponda. Y ahí, como suele pasar con los papeles, más vale llevarlo todo bien atado.
¿Qué mayoría hace falta para aprobar el recargo del 20%?
Para sacar adelante este recargo no basta con una mayoría simple. La Ley de Propiedad Horizontal exige el voto favorable de las tres quintas partes del total de propietarios que, además, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, es decir, del porcentaje que tiene cada vivienda dentro de la comunidad. Traducido al lenguaje de portal, hace falta un respaldo reforzado tanto por número de vecinos como por el peso de sus cuotas.
La comunidad también debe cuidar la forma en que adopta el acuerdo para evitar impugnaciones, que son las reclamaciones que buscan dejar sin efecto lo aprobado. Con la información disponible, el recorrido habitual de la junta pasa por estos pasos:
- Incluir el punto en el orden del día de la junta, con una convocatoria correcta y documentada.
- Someter a votación la propuesta, detallando el porcentaje exacto del recargo y desde cuándo se aplicará.
- Reflejar el acuerdo en acta y notificarlo conforme al procedimiento de la comunidad.
Si el acuerdo sale adelante, el recargo se incorpora a los recibos de comunidad desde la fecha que se haya fijado. Lo que no cabe es cobrarlo hacia atrás. Por tanto, no hay retroactividad, aunque el trajín del edificio venga de bastante antes.
¿Qué cambia desde el 3 de abril de 2025 para abrir una vivienda de uso turístico?
Desde el 3 de abril de 2025, la Ley de Propiedad Horizontal dio un paso más. Para iniciar la actividad de vivienda de uso turístico, el propietario debe obtener antes la aprobación expresa de la comunidad, en los términos del artículo 17.12. Es decir, ya no se trata solo de pagar más en la comunidad, sino de contar con el visto bueno vecinal antes de empezar.
Si alguien opera sin esa aprobación, el presidente puede requerir la cesación inmediata, es decir, exigir que la actividad se pare en ese mismo momento. Y, si ese requerimiento no se cumple, puede iniciar acciones judiciales. Dicho de forma clara, el conflicto puede acabar en los tribunales para obligar a frenar la actividad. La norma, en este punto, deja poco margen para la improvisación.
¿Qué ocurre con los pisos turísticos que ya estaban funcionando?
La reforma incorporó una salvaguarda para quienes ya ejercían la actividad antes de la entrada en vigor. Si esa vivienda turística ya estaba en funcionamiento y se había acogido a la normativa turística sectorial, puede seguir con las condiciones y plazos previstos en esa normativa. Dicho de otro modo, no todo arranca desde cero el 3 de abril de 2025.
Este matiz resulta clave porque separa las nuevas aperturas de las viviendas que ya venían operando. De ahí que, antes de mover ficha en la comunidad, convenga revisar en qué situación está cada inmueble. No es lo mismo un piso que quiera empezar ahora que otro que ya desarrollaba la actividad con anterioridad. Y en asuntos así, una fecha concreta puede pesar bastante más de lo que parece.
¿Puede la comunidad prohibir el alquiler turístico y qué conviene revisar?
El Tribunal Supremo ha avalado que las comunidades puedan prohibir este tipo de alquiler turístico con la mayoría de 3/5 en los términos del artículo 17.12. Esto refuerza el margen de decisión vecinal y da a la comunidad una posición más sólida para ordenar la convivencia en el edificio. No solo puede plantearse un recargo del 20% o uno inferior, también puede llegar a vetarse esta actividad.
En la parte práctica, el camino está bastante claro con los datos disponibles. En primer lugar, la comunidad debe comprobar si se trata de una nueva vivienda de uso turístico o de una que ya funcionaba antes del 3 de abril de 2025. Después, si opta por aplicar un recargo, tiene que fijar el porcentaje exacto y la fecha de efecto en la junta, dejarlo reflejado en acta y notificarlo correctamente. Por otro lado, el propietario que quiera iniciar la actividad necesita la aprobación expresa previa de la comunidad y, si opera sin ella, el presidente puede requerir la cesación inmediata y acudir a los tribunales si no se cumple.