La Ley 12/2023 refuerza la estabilidad en el alquiler y obliga a prorrogar contratos incluso cuando el propietario no quiere renovarlos. La Ley por el Derecho a la Vivienda, la Ley 12/2023, ha cambiado las reglas del juego para muchos inquilinos en España. Ahora, aun cuando el casero no quiera renovar el contrato, la normativa garantiza que el arrendatario pueda seguir en la vivienda hasta 5 o 7 años, según quién sea el propietario, siempre que cumpla las condiciones pactadas.
Cómo la Ley 12/2023 permite seguir en la vivienda hasta 7 años
El punto clave está en la modificación del artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Si el contrato de alquiler se ha firmado por un plazo inferior a cinco años, o a siete cuando el arrendador es una persona jurídica, la ley impone prórrogas anuales obligatorias hasta alcanzar esos mínimos de duración.
En la práctica, esto quiere decir que el inquilino puede permanecer en la vivienda durante al menos cinco años si el propietario es una persona física o siete años si es una empresa o entidad, aunque el casero tenga intención de no renovar. Eso sí, debe estar al corriente de los pagos y respetar todas las cláusulas del contrato.
Plazos de prórroga del contrato de alquiler y obligación de renovación mínima
Para entender mejor cómo funciona esta protección, conviene resumir los principales plazos que establece la normativa en función del tipo de propietario y del contrato.
| Situación | Duración que puede alcanzar el contrato |
|---|---|
| Arrendador persona física y contrato inicial inferior a 5 años | Prórrogas anuales automáticas hasta llegar a los 5 años |
| Arrendador persona jurídica y contrato inicial inferior a 7 años | Prórrogas anuales automáticas hasta llegar a los 7 años |
| Contrato igual o superior a 5 o 7 años sin aviso en los plazos legales | Prórroga automática adicional de hasta 3 años como máximo |
Además, para los contratos cuya duración ya sea igual o superior a esos cinco o siete años, si ninguna de las partes comunica su voluntad de no renovar en los plazos previstos, el contrato se prorroga automáticamente hasta un máximo de tres años más. ¿Cuántos inquilinos saben que pueden llegar a estar tanto tiempo en la misma vivienda?
Derechos del inquilino ante la no renovación y frente a desahucios
La Ley 12/2023 no solo habla de tiempo de permanencia. También refuerza otros derechos importantes para quien vive de alquiler, especialmente en un mercado tan tensionado como el actual. Entre los principales derechos que reconoce esta normativa a las personas arrendatarias destacan los siguientes:
- Derecho a la prórroga automática del contrato cuando no se comunica la no renovación en plazo.
- Derecho a la estabilidad en el precio del alquiler mediante límites a los incrementos de la renta.
- Derecho a una mayor protección frente a desahucios arbitrarios mediante procedimientos más rigurosos.
Estos mecanismos buscan evitar subidas desproporcionadas del alquiler y expulsiones injustificadas de la vivienda, ofreciendo más seguridad a los inquilinos. De hecho, se refuerza claramente su posición frente a decisiones unilaterales del propietario, que muchas veces se siente algo perjudicado por estas obligaciones adicionales.
Notificación del casero y requisitos cuando se alegan reformas necesarias
Si el propietario no desea renovar el contrato, no puede hacerlo de cualquier manera ni en el último momento. La ley exige que comunique su decisión al inquilino con una antelación mínima de cuatro meses antes de la fecha de vencimiento del contrato o de cualquiera de sus prórrogas. ¿Qué implica esto? Que el arrendatario dispone de un margen para organizarse y buscar otra vivienda.
Cuando el motivo de la no renovación son reformas en la vivienda, el propietario debe acreditar que esas obras son necesarias y que impiden el uso normal del inmueble mientras se ejecutan. En la comunicación tiene que detallar el alcance de las obras, su duración estimada y cómo afectarán al uso de la vivienda. No basta con una explicación genérica, sino que debe quedar claro que la vivienda no puede utilizarse con normalidad durante los trabajos.
En conclusión, la Ley 12/2023 refuerza la posición de los inquilinos en el mercado del alquiler, les ofrece mayor estabilidad y limita las decisiones unilaterales de los propietarios. Por eso es fundamental que tanto arrendadores como arrendatarios conozcan bien sus derechos y obligaciones para evitar conflictos y favorecer una convivencia más armoniosa.