Si vives en una comunidad de vecinos, sabes que las obras del piso de al lado pueden convertirse en un quebradero de cabeza bastante serio. Eso es justo lo que le pasó a una propietaria que vio cómo la reforma de su vecina le quitaba luz, vistas y, además, tocaba elementos comunes del edificio. El conflicto no se quedó en una simple discusión de portal, sino que terminó en el Tribunal Supremo.
El Alto Tribunal ha ordenado la demolición de las obras porque supusieron una ampliación de la vivienda y una alteración de la fachada y del título constitutivo sin el acuerdo unánime de la comunidad. La clave está en que el cierre de terrazas y su incorporación al interior del piso no se consideró un simple cambio estético, sino un aumento de superficie que afecta a los coeficientes de participación. Y, por si fuera poco, el Supremo deja claro que el paso del tiempo no convierte en legales unas obras que nunca se autorizaron correctamente.
¿Qué obras hizo la vecina y por qué acabaron en el Tribunal Supremo?
Todo arranca con el cerramiento de terrazas en una vivienda de un edificio en Granada y la ampliación de varias estancias: salón, cocina y un dormitorio. Estas terrazas se incorporaron al interior del inmueble, de manera que la vivienda ganó superficie útil y modificó su configuración respecto al resto del edificio. No era solo cambiar unas ventanas por otras, sino integrar esos espacios en la casa como si siempre hubieran formado parte de ella.
Esta ampliación generó también un cuerpo saliente en la fachada que, según la demanda de la propietaria afectada, redujo la luminosidad y la panorámica de la vivienda colindante. Es decir, la vecina que reclamó no solo veía su casa más oscura, sino que también perdía vistas por esa nueva estructura. El Tribunal Supremo entendió que todo esto suponía una alteración de la fachada y del título constitutivo del edificio, lo que en una comunidad no es un detalle menor, sino algo que afecta al conjunto de propietarios.
Antes de entrar en el detalle jurídico, conviene recordar qué significan algunos conceptos básicos que aparecen en la sentencia. Cuando se habla de elementos comunes se hace referencia a partes del edificio que pertenecen a todos los propietarios, como las fachadas o las estructuras exteriores, y no solo al dueño del piso donde se hace la obra. Y cuando se menciona el título constitutivo se alude al documento que fija cómo se divide el inmueble, qué piso tiene qué participación y cómo se reparten los coeficientes de participación, que son los porcentajes que determinan, por ejemplo, el peso de cada propietario en la comunidad.
Para entender de un vistazo cómo fue cambiando el criterio de los tribunales en este caso, se puede resumir el recorrido judicial en la siguiente tabla.
| Órgano judicial | Decisión sobre la demanda | Motivo principal según la resolución |
|---|---|---|
| Juzgado de Primera Instancia número 4 de Granada | Desestima la demanda de la propietaria afectada | Considera que existía un acuerdo de junta sobre modificación de fachadas que no fue impugnado en el plazo de un año del artículo 18.3 LPH |
| Audiencia Provincial de Granada | Revoca la sentencia de primera instancia | Entiende que el acuerdo comunitario no amparaba las obras, porque solo trató la fachada y no el aumento de superficie ni los coeficientes de participación |
| Tribunal Supremo | Confirma la demolición de las obras ejecutadas | Declara que hubo ampliación de superficie y alteración de fachada y título constitutivo sin unanimidad de propietarios ni autorización válida |
En consecuencia, el asunto fue girando hasta que el Supremo confirmó la solución más drástica: demoler lo construido. El Alto Tribunal dejó claro que el problema no era solo de estética o de cerramientos, sino de fondo, porque se había ampliado la vivienda y se habían tocado elementos comunes sin respetar las exigencias de la Ley de Propiedad Horizontal.
¿Qué dijeron los juzgados de Granada antes de que interviniera el Supremo?
En primer lugar intervino el Juzgado de Primera Instancia número 4 de Granada, que desestimó la demanda de la propietaria afectada. Este juzgado entendió que existía un acuerdo adoptado en junta de propietarios en el que se trató la modificación de fachadas y que ese acuerdo no había sido impugnado dentro del plazo de un año previsto en el artículo 18.3 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). Este precepto regula el tiempo que tienen los propietarios para atacar ciertos acuerdos de la comunidad, y el juzgado consideró que, como nadie lo había cuestionado a tiempo, el acuerdo se mantenía.
La Audiencia Provincial de Granada, sin embargo, no vio las cosas igual y revocó esa primera decisión. La Audiencia consideró que aquel acuerdo de la junta no daba cobertura a las obras realmente ejecutadas, porque en la reunión solo se habló de modificar la fachada, pero no de ampliar la superficie de la vivienda ni de alterar los coeficientes de participación. Se había votado una cosa en la junta y luego se había hecho otra bastante más ambiciosa en la práctica.
Esto quiere decir que, para la Audiencia Provincial, no se podía usar un acuerdo genérico sobre la fachada como carta blanca para cerrar terrazas, unirlas al interior y, de paso, alterar cómo se repartía el edificio entre los distintos propietarios. De ahí que el tribunal provincial viera fundamento en la queja de la propietaria que perdió luz y vistas. Esta línea es la que, posteriormente, confirmó el Tribunal Supremo en su sentencia de 3 de diciembre de 2025.
¿Por qué el acuerdo de la comunidad no legalizó la ampliación de la vivienda?
El Tribunal Supremo descartó expresamente que el acuerdo de la junta de propietarios, no impugnado en el plazo de un año, sirviera para legalizar la obra. Los propietarios que habían cerrado las terrazas defendían que, como el acuerdo no se había atacado a tiempo conforme al artículo 18.3 LPH, debía entenderse válido y suficiente para amparar la reforma. Pero el Supremo respondió que el problema no era si aquel acuerdo era anulable o no, sino que, sencillamente, las obras que se hicieron no estaban autorizadas en los términos exigidos por la ley.
Según la sentencia, en la junta se trató únicamente la modificación de la fachada, pero no se aprobó el cierre de terrazas con ampliación de superficie ni la alteración de los coeficientes de participación. Estos cambios, al afectar al título constitutivo del edificio, exigían la unanimidad de todos los propietarios, conforme a los artículos 7.1 y 17 de la Ley de Propiedad Horizontal. Es decir, no bastaba con una mayoría simple ni con un acuerdo genérico; hacía falta que todos los copropietarios estuvieran de acuerdo.
Además, el Tribunal Supremo recordó que el artículo 18 LPH solo entra en juego cuando hay un acuerdo claro que autoriza la actuación que luego se discute. Si lo que se hace en la realidad va más allá de lo que se aprobó en la junta, el paso del tiempo no convierte esa actuación en válida. De hecho, el Alto Tribunal subrayó que el mero transcurso del plazo de un año no podía servir como escudo para unas obras que excedían lo que se había debatido y aprobado.
Por lo tanto, el argumento de apoyarse en un acuerdo genérico sobre la fachada cayó por su propio peso. La clave estaba en que la obra ejecutada implicaba una ampliación real de la superficie de la vivienda (terraza) y una alteración de elementos comunes que repercutían en toda la comunidad, lo que exigía mucho más que una simple referencia a la fachada en el acta de la junta.
¿Puede una sola propietaria obligar a demoler una obra que afecta a elementos comunes?
Una de las cuestiones más relevantes de la sentencia es que el Tribunal Supremo reconoce la legitimación de la vecina afectada para actuar en defensa de los elementos comunes. La resolución explica que la propietaria ejercitó una acción real de defensa y reposición de elementos comunes, apoyada en los artículos 394 y 397 del Código Civil y en el artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal. Esta acción real es, en términos sencillos, la vía jurídica que permite pedir que se repongan las cosas a su estado anterior cuando se han alterado partes que pertenecen a todos.
Lo importante es que el Supremo precisa que esta acción puede ejercitarla cualquier copropietario, aunque la comunidad como tal no mueva ficha. Esto quiere decir que no hace falta que la comunidad de propietarios inicie el procedimiento para que un vecino pueda acudir a los tribunales cuando considera que se han vulnerado sus derechos y se han tocado elementos comunes sin autorización adecuada. Para quienes viven en un bloque de pisos, es una idea bastante relevante: si la comunidad mira hacia otro lado, un solo propietario puede igualmente reaccionar.
Por ello, la propietaria que vio reducida la luz y las vistas de su vivienda no estaba limitada por la inactividad de la comunidad. El Supremo respaldó su iniciativa individual para pedir la demolición de las obras que habían modificado terrazas, fachada y superficie de la vivienda colindante. El resultado final fue la orden de derribo de la obra ejecutada, al entender que se había actuado sin el acuerdo unánime exigido y en perjuicio de los elementos comunes y de otra propietaria.
¿Qué pueden hacer otros vecinos si se encuentran en una situación parecida?
A partir de lo que resuelve esta sentencia, se pueden extraer algunas ideas prácticas para cualquier vecino que se vea afectado por una reforma en su edificio. No se trata de dar una clase de derecho, sino de aterrizar lo que ya ha dicho el Tribunal Supremo en este caso concreto. Por ello, conviene tener en cuenta al menos estos puntos básicos:
- Comprobar con detalle qué se aprobó exactamente en la junta de propietarios y si el acuerdo se refería solo a la fachada o incluía también la ampliación de superficie y la alteración de los coeficientes de participación.
- Valorar si las obras realizadas afectan a elementos comunes del edificio o implican un aumento de la superficie útil de la vivienda, como el cierre de terrazas e incorporación al interior del piso.
- Tener presente que el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal no convierte en válidas unas obras que van más allá de lo que realmente se debatió y aprobó en la junta, aunque pase el plazo de un año sin impugnar el acuerdo.
- Recordar que, según el Tribunal Supremo, cuando se altera el título constitutivo y se tocan elementos comunes de esta forma, se requiere la unanimidad de todos los propietarios, conforme a los artículos 7.1 y 17 LPH.
- Saber que cualquier copropietario puede ejercitar una acción real de defensa y reposición de elementos comunes, basada en los artículos 394 y 397 del Código Civil y en el artículo 7 LPH, incluso si la comunidad no actúa.
Esta sentencia de 3 de diciembre de 2025 lanza un mensaje claro a las comunidades de propietarios: las obras que suponen cerrar terrazas, ampliar estancias y alterar la configuración del edificio no son un simple “lavado de cara” de la fachada. Si afectan a elementos comunes, modifican la superficie útil y cambian los coeficientes de participación, necesitan unanimidad y una autorización muy precisa. Y si alguien se salta esas reglas, como ha demostrado este caso de Granada, otro propietario puede llegar hasta el Tribunal Supremo y conseguir que se ordene la demolición de la obra.