Si llevas meses mirando pisos y la calculadora ya echa humo, no eres el único. En 2025, los precios de venta y alquiler se han disparado en varias ciudades españolas mientras los sueldos, en fin, no corren a la misma velocidad. Comprar o alquilar se ha convertido en una pequeña gesta urbana, con más papeleo que paciencia y menos chollos que plazas de aparcamiento. Según Euro Weekly News, ocho urbes concentran el encarecimiento más serio, y algunas ya compiten con capitales europeas. La presión financiera aumenta y el metro cuadrado no se paga con aplausos. Aquí te contamos, con cifras exactas y sin rodeos, dónde aprieta más el bolsillo.
¿Qué ciudades son las más caras para vivir en 2025?
Según Euro Weekly News, hay ocho ciudades que destacan por precios altos en compraventa (precio de compra) y alquiler (precio mensual por metro cuadrado). El resultado es un mapa donde el coste de la vivienda supera con creces la evolución salarial, lo que complica tanto la entrada a la propiedad como mantener un contrato de alquiler.
Para que te sitúes, este es el resumen de precios medios de venta (euros por metro cuadrado) y alquiler (euros por metro cuadrado al mes), con las variaciones anuales cuando constan. “€/m²” significa euros por metro cuadrado, la forma estándar de tasar superficie.
| Ciudad | Venta (€/m²) | Variación anual (venta) | Alquiler (€/m²/mes) | Variación anual (alquiler) | Notas |
|---|---|---|---|---|---|
| San Sebastián | 6.071 | s/d | 18,7 | s/d | Dato de venta de mayo de 2025; 252% por encima de la media nacional. |
| Madrid | 5.642 | 25% | 17,9 | 11% | Incrementos en centro y periferia bien conectada. |
| Barcelona | 4.920 | 11% | 23,9 | s/d | Alquiler más alto de España. |
| Palma | 4.907 | 18,4% | 18,3 | s/d | Mercado impulsado por compradores extranjeros y nómadas digitales. |
| Bilbao | 3.646 | 10% | 15,0 (en torno) | 5,6% | Crecimiento sostenido. |
| Málaga | 3.459 | 15% | 15,6 (aprox.) | casi 8% | Alquiler se aproxima a 15,6 €/m². |
| Valencia | 3.067 | 20% | 15,5 | s/d | Foco en distritos como Ruzafa y El Carmen. |
| Sevilla | 2.684 | 14,5% | 12,6 | 9,4% | Diferencia con grandes capitales se acorta. |
Como ves, Barcelona marca el alquiler más alto del país con 23,9 €/m², mientras San Sebastián lidera la venta con 6.071 €/m². Por tanto, quien se mueva por estas plazas tendrá que hilar fino: el esfuerzo económico es notable y, en algunos casos, inédito.
San Sebastián, Madrid y Barcelona: por qué se pagan estos precios
San Sebastián encabeza el ranking al alcanzar en mayo de 2025 una media de 6.071 €/m² en compraventa. El medio británico atribuye estos valores a una oferta limitada, demanda local sólida y un gran interés internacional por el estilo de vida vasco, con la gastronomía como reclamo. En alquiler, la renta media ronda 18,7 €/m², un nivel alto para una ciudad de su tamaño; dicho de otro modo, el metro cuadrado vuela.
Madrid se consolida como segunda ciudad más cara, con 5.642 €/m² en venta tras subir un 25% interanual. En alquiler, el promedio llega a 17,9 €/m² (+11%) y no solo sube el centro: también los barrios periféricos bien conectados por metro o Cercanías, es decir, zonas con buen transporte público. Barcelona, por su parte, presenta el alquiler más caro del país (23,9 €/m²) y una venta en 4.920 €/m² (+11%), empujada por el auge del turismo de corta estancia y una demanda internacional intensa; además, “normativas locales” (reglas municipales que condicionan usos y licencias) han restringido parte de la oferta.
Palma, Bilbao, Málaga, Valencia y Sevilla: cómo cambia el mapa de la vivienda
Palma se mueve ya a niveles de grandes urbes: la venta sube un 18,4% hasta 4.907 €/m² y el alquiler se sitúa en 18,3 €/m². El tirón llega por segundas residencias de compradores extranjeros, nómadas digitales (profesionales que trabajan en remoto) del norte de Europa y la escasez de suelo edificable en la isla; vivir allí suena idílico, pero el ticket es alto.
Bilbao mantiene un crecimiento sostenido: la compraventa alcanza 3.646 €/m² (+10%) y el alquiler ronda los 15 €/m² (+5,6%). El impulso llega de una modernización urbana de largo recorrido, efecto Guggenheim e infraestructuras, y una oferta cultural y gastronómica de calidad, menos orientada al turismo de masas.
En la Costa del Sol, Málaga acelera con 3.459 €/m² en venta (+15%) y un alquiler que se aproxima a 15,6 €/m² tras crecer casi un 8%. Valencia vive un giro de guion: la venta sube un 20% hasta 3.067 €/m² y el alquiler escala a 15,5 €/m², con presión en Ruzafa y El Carmen. Sevilla recorta distancias con 2.684 €/m² en venta (+14,5%) y 12,6 €/m² en alquiler (+9,4%); por consiguiente, cada vez más gente mira al sur en busca de mejor relación calidad-precio… aunque la brecha se estrecha rápido.
¿Qué dicen los reguladores sobre la demanda de vivienda?
El gobernador del Banco de España, José Luis Escrivá, ha señalado que los informes anuales de 2024 y 2025 constatan un “exceso de demanda extraordinario” que “va a ir probablemente a más en los próximos años” (fuente: Europa Press). En consecuencia, si hoy cuesta, mañana podría costar más: no parece que la tensión vaya a aflojar sola.
¿Y qué significa “exceso de demanda”? Que hay más gente queriendo comprar o alquilar de la que la oferta disponible puede absorber a los precios actuales. Esto quiere decir menos margen de negociación, más competencia por las mismas viviendas y, por tanto, subidas sostenidas mientras no aumente la oferta o cambien los patrones de demanda.
Guía rápida para buscar piso
Si estás en pleno proceso, conviene aterrizar números y expectativas con datos de tu ciudad. A continuación, una mini hoja de ruta basada en las cifras anteriores para ayudarte a priorizar:
- Calcula tu presupuesto real en €/m²: por ejemplo, en Barcelona el alquiler medio es 23,9 €/m²; en Madrid 17,9 €/m² y en Palma 18,3 €/m².
- Si buscas comprar, ten de referencia: San Sebastián 6.071 €/m², Madrid 5.642 €/m², Barcelona 4.920 €/m², Palma 4.907 €/m² y Sevilla 2.684 €/m².
- Valora periferias bien conectadas, pero con cautela: en Madrid también suben los barrios fuera del centro si tienen metro o Cercanías.
- En destinos con interés internacional (San Sebastián, Palma o Barcelona), actúa con antelación y con la documentación lista: la demanda es intensa y la oferta limitada.
- Si te planteas Málaga, Valencia o Bilbao, considera que los alquileres se mueven en torno a 15–15,6 €/m², con subidas recientes (hasta casi el 8% en Málaga).
- Ajusta expectativas por barrio: en Barcelona, zonas como Gràcia o Poblenou han subido más que áreas turísticas tradicionales; en Valencia, Ruzafa y El Carmen concentran demanda.
En resumen, 2025 dibuja un mercado tensionado, con oferta corta y competencia fuerte en ciudades grandes, medianas y costeras. No obstante, saber cuánto cuesta de verdad cada metro cuadrado y por qué, te ayudará a moverte con más cabeza en un entorno donde el precio manda y el margen, por ahora, es escaso.