Si estabas pensando en vender tu vivienda, conviene mirar el calendario con lupa. El Gobierno ha actualizado los coeficientes de la plusvalía municipal y, en algunos casos, el sablazo puede llegar hasta el 40%. No a todo el mundo le toca pagar más, porque hay tramos que incluso bajan hasta un 12,50%. La clave ya no es solo el precio, sino cuántos años han pasado desde que compraste. Sí, toca contar años como quien mira la antigüedad del coche para el seguro. Y, por si fuera poco, el cambio aún debe pasar por el Parlamento.
¿Qué es la plusvalía municipal (IIVTNU) y qué grava exactamente?
La llamada plusvalía municipal es el Impuesto sobre el Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). Lo recauda el ayuntamiento cuando vendes, donas o heredas una vivienda o un local, y no grava la casa en sí, sino el aumento de valor del suelo urbano donde está el inmueble.
Dicho de forma sencilla: el impuesto mira cuánto se ha revalorizado el terreno desde que lo compraste hasta el día de la transmisión. Por tanto, el foco no está en la reforma de la cocina, sino en la “edad” de la propiedad y la evolución del suelo, que ahora pasan a ser decisivas para tu bolsillo.
¿Qué cambia con el Real Decreto-ley 16/2025?
El Gobierno ha puesto sobre la mesa una actualización de los coeficientes usados para calcular este impuesto. En la práctica, eso se traduce en subidas importantes para quienes venden con menos de 15 años de antigüedad, con picos del 40%; y en reducciones de hasta el 12,50% para tenencias más largas.
A continuación, tienes un resumen (tabla) de cómo quedaría la variación prevista según la antigüedad del inmueble en el momento de la venta, donación o herencia. Sirve como guía rápida para ubicar tu caso sin marearte con tecnicismos:
| Antigüedad del inmueble | Variación prevista del impuesto |
|---|---|
| 1 año | 0% |
| 2–3 años | +7,14% |
| 4–5 años | 0% |
| 6 años | +5,26% |
| 7 años | +10% |
| 8 años | +21,05% |
| 9 años | +40% |
| 10 años | +33,33% |
| 11 años | +30% |
| 12 años | +22,22% |
| 13–15 años | +11,11% |
| 16 años | 0% |
| 17 años | −17,69% |
| 18 años | −5,88% |
| 19 años | −4,35% |
| 20 años o más | −12,50% |
Como ves, el golpe más fuerte se concentra entre los 9 y 11 años (40%, 33,33% y 30%), con subidas también notables a los 8 años (21,05%) y a los 12 años (22,22%). Entre 13 y 15 años, el incremento se modera al 11,11%, y a los 7 años es del 10%.
¿Quién sale menos perjudicado o incluso paga menos con los nuevos coeficientes?
Si vas a transmitir con menos de 7 años, los cambios son contenidos: 6 años sube un 5,26%; 2 y 3 años suben un 7,14%; y 1 año, 4 años y 5 años quedan en el 0%. Por tanto, en estos tramos el impacto existe pero no es especialmente severo. A partir de 16 años, el giro es favorable. Con 16 años el efecto es 0%, y desde 17 años aparecen reducciones: −17,69% (17 años), −5,88% (18 años), −4,35% (19 años) y, con 20 años o más, una bajada del −12,50%. En resumen, cuanto más larga es la tenencia a partir de esos hitos, menos duele.
¿Está todo decidido o falta el visto bueno del Parlamento? Importante matiz legal: esto llega a través del Real Decreto-ley 16/2025, que aún debe recibir el visto bueno del Parlamento. Es decir, es la propuesta que está sobre la mesa, no el final del camino. De hecho, el pasado año una iniciativa similar no superó ese trámite. Por consiguiente, conviene tener presente que el escenario descrito es la intención del Gobierno, pendiente de convalidación parlamentaria.
¿Qué puedes hacer ahora antes de vender?
Si tienes la operación en mente, hay movimientos simples que te ayudan a situarte. No necesitas fórmulas: basta con ubicar tu antigüedad y ver en qué tramo caes según la tabla anterior.
- Cuenta los años exactos desde la compra hasta la fecha en que prevés transmitir (venta, donación o herencia).
- Localiza tu tramo en la tabla y apunta la variación prevista (por ejemplo, 9 años: +40%; 20 años o más: −12,50%).
- Valora el momento: pequeños cambios de fecha pueden llevarte de un 10% a un 0% o de un 0% a una reducción (16 años: 0%; 17 años: −17,69%).
- Si estás entre 9 y 11 años, asume que el impacto es alto y planifica con margen.
- Ten en cuenta que todo está pendiente del visto bueno del Parlamento; ajusta tus decisiones a ese calendario político.
Con esto tendrás una idea práctica de por dónde pueden ir los tiros en tu caso concreto. Por otro lado, recuerda que el ayuntamiento es quien cobra el impuesto, así que cualquier decisión que tomes se verá reflejada en tu liquidación municipal cuando toque.