El artículo 10 detalla las actuaciones obligatorias que no requieren acuerdo de la Junta y fija límites de coste en accesibilidad; la comunidad de propietarios asume la derrama.
Las reformas en casa no siempre son opcionales. Cuando afectan a la seguridad, la habitabilidad o la accesibilidad del edificio, la Ley de Propiedad Horizontal, en su artículo 10, marca qué obras son obligatorias, no necesitan acuerdo previo de la Junta y deben costearse por los propietarios de la comunidad. ¿Quieres saber si tu caso entra en esta lista? Vamos al grano.
Qué obras recoge el artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal
A continuación, se resumen los supuestos que la norma considera de ejecución obligatoria y sin acuerdo previo. Son cinco escenarios claros que conviene tener a mano:
- Trabajos necesarios para el mantenimiento, conservación del inmueble y de las instalaciones comunes, incluidos los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad, accesibilidad y ornato.
- Obras y actuaciones para garantizar la accesibilidad universal, y las pedidas por propietarios donde vivan o trabajen personas con discapacidad o mayores de 70 años, como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos.
- Ocupación temporal de elementos comunes durante el tiempo que duren esas obras necesarias.
- Construcción de nuevas plantas o alteraciones de la estructura o de elementos comunes, así como la constitución de un complejo inmobiliario, cuando vengan impuestas por actuaciones de rehabilitación, regeneración o renovación urbana.
- Actos de división material de pisos o locales (para formar otros más pequeños), agregación de colindantes para aumentar superficie o segregaciones, cuando sean posibles por la inclusión del inmueble en ámbitos de rehabilitación o regeneración urbanas.
Mantenimiento del edificio y servicios comunes con obligación de ejecución inmediata
Este primer bloque cubre lo imprescindible para que el inmueble cumpla su deber de conservación y funcione con normalidad. Hablamos de reparar instalaciones comunes, corregir riesgos que afecten a la seguridad o devolver condiciones básicas de habitabilidad. En consecuencia, son actuaciones que no pueden “esperar a la siguiente Junta”: se hacen y punto.
Actuaciones para accesibilidad universal y su límite de doce mensualidades
La ley también obliga a acometer los ajustes razonables de accesibilidad universal y, en particular, los que pidan propietarios donde convivan personas con discapacidad o mayores de 70 años. ¿El matiz? Serán exigibles “siempre que el importe repercutido anualmente […] no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes”. Si el coste supera ese umbral, el carácter obligatorio se mantiene cuando quienes las requieren asumen la parte restante. Así, se facilita instalar rampas, ascensores o dispositivos que mejoren la comunicación con el exterior.
Ocupación temporal de elementos comunes durante las obras sin acuerdo previo
Cuando haya que hacer estas intervenciones, la ocupación de portales, patios, cuartos de instalaciones u otros elementos comunes durante el tiempo estrictamente necesario tampoco exige acuerdo de la comunidad. Por tanto, si la obra es de las previstas, se permite el uso temporal de esos espacios para andamios, maquinaria o acopios, siempre con criterios de necesidad y proporcionalidad.
Quién paga estas obras obligatorias y cómo se reparte la derrama
La regla es clara: el punto 2 del artículo 10 establece que el coste corresponde a los propietarios de la comunidad o agrupación de comunidades. La Junta se limita a distribuir la derrama y fijar cómo se abona. ¿Te preocupa cómo encaja tu caso? Revisa este cuadro orientativo:
| Tipo de obra | ¿Acuerdo de Junta? | Límite económico aplicable | ¿Quién asume el coste? |
|---|---|---|---|
| Mantenimiento, conservación, seguridad, habitabilidad u ornato | No | No | Propietarios de la comunidad |
| Accesibilidad universal y ajustes razonables | No | Sí, hasta “doce mensualidades” de gastos comunes | Propietarios (exceso a cargo de quien la requiera) |
| Ocupación temporal de elementos comunes | No | No | Propietarios de la comunidad |
| Nuevas plantas y alteraciones estructurales en rehabilitación | No | No | Propietarios de la comunidad |
| División, agregación o segregación en ámbitos de rehabilitación | No | No | Propietarios de la comunidad |
En resumen, cuando la actuación encaja en el artículo 10, la comunidad debe afrontarla y organizar el pago. De ahí que resulte clave distinguir entre mejoras voluntarias y obras obligatorias: unas pueden esperar y votarse; las otras, no. ¿La idea práctica? Si la obra garantiza conservación, accesibilidad o deriva de programas de rehabilitación urbana, tiene muchas papeletas de entrar en este régimen.
Por otro lado, conviene comunicar por escrito el alcance de la obra, sus plazos y el presupuesto para que la administración de la finca gestione la derrama con transparencia. Además, si la intervención es de accesibilidad y roza el límite anual, valorar la financiación del exceso ayuda a que nadie se quede atrás. Al final, se persigue un objetivo evidente: edificios más seguros, habitables y accesibles para todos.