Valora restringir los préstamos que superen el 80% del valor del inmueble. Ya suponen casi el 12% de las nuevas hipotecas, máximos desde 2019 y el nivel más alto en seis años.
El Banco de España está valorando implantar límites a las hipotecas de riesgo, aquellas con una relación préstamo‑valor (LTV) superior al 80%, para evitar una nueva burbuja inmobiliaria. ¿Qué podría cambiar para quien busca su primera vivienda? El supervisor quiere actuar sin asfixiar el crédito, en un contexto de precios de la vivienda al alza y mayor demanda de financiación.
Qué medidas estudia el Banco de España para frenar el riesgo hipotecario con límites al 80 por ciento del valor
En los últimos meses, el Banco de España ha intensificado el análisis del mercado hipotecario y desarrolla un marco teórico con datos históricos para determinar en qué condiciones activar restricciones. Dicho en plata: el supervisor quiere evitar sustos.
Las llamadas medidas “basadas en los prestatarios” podrían incluir:
- Límites a la relación préstamo‑valor del inmueble (LTV).
- Topes al volumen del crédito en función de los ingresos.
- Restricciones sobre los intereses a pagar.
- Acotación de la duración del préstamo.
Aunque desde 2018 existe marco legal para introducir límites, los primeros pasos para su posible aplicación se están dando ahora. El BCE respalda estas restricciones y, hasta la fecha, solo España, Alemania e Italia no las han aplicado de forma firme; el banco central ha preferido incentivar prudencia penalizando las hipotecas por encima del 80% del valor.
Cómo afectarían los límites a hipotecas de riesgo a los nuevos compradores y a la competencia bancaria
El sector observa con atención un eventual endurecimiento regulatorio. Algunas entidades advierten de que podría complicar el acceso a financiación de ciertos colectivos, especialmente jóvenes. Por otro lado, existen bancos que conceden más del 80% con avales públicos, como los del ICO o de comunidades autónomas. ¿El reto? Equilibrar prevención de riesgos y acceso justo al crédito.
Para situar las claves del momento, estos son los datos destacados mencionados:
| Concepto | Situación actual |
|---|---|
| Hipotecas con LTV > 80% | Casi el 12% de los nuevos préstamos; máximos desde 2019 y el dato más alto en seis años |
| Precio de la vivienda | En máximos de los últimos 17 años |
| Colchón anticíclico | Activado en 2023; obliga a reservar el 0,5% de los activos |
| Aplicación firme de límites hipotecarios | Solo España, Alemania e Italia no los han aplicado de forma firme |
A pesar del encarecimiento de la vivienda, el Banco de España considera que, por ahora, los riesgos son moderados gracias a criterios de concesión estables y ratios contenidos respecto a la serie histórica.
Calendario, organismos implicados y próximos pasos previstos por el supervisor financiero español
El supervisor analiza costes y beneficios antes de decidir. Tras la recomendación de la Junta Europea de Riesgos Sistémicos a comienzos de año, la Dirección General de Estabilidad Financiera presentará sus conclusiones a la alta dirección, encabezada por el gobernador José Luis Escrivá. La coyuntura actual podría acelerar la adopción de límites, pero la prioridad es no cortar el grifo del crédito a familias y particulares.
En resumen, si se activan restricciones, el objetivo será contener el riesgo sin cerrar la puerta a quienes necesitan financiación para comprar vivienda. Por tanto, cualquier medida que logre ese equilibrio ayudará a un mercado hipotecario sano y sostenible.