El Gobierno limita los alquileres turísticos en comunidades de vecinos para frenar el “sobreturismo”, reducir el ruido y recuperar viviendas para uso residencial. La emancipación en España, especialmente entre los jóvenes, choca con unos alquileres disparados que convierten vivir solo en un piso en casi un lujo.
Ante esta realidad, el Ejecutivo ha impulsado una reforma que cambia las reglas del alquiler turístico en las comunidades de propietarios, liderada por la ministra de Vivienda, Isabel Rodríguez, en coordinación con autonomías y ayuntamientos. Se busca reducir ruido, rotación de personas y pérdida de viviendas para residentes y que los edificios prioricen el uso residencial.
Desde el 3 de abril de 2025 ya no se podrá alquilar una vivienda con fines turísticos sin el visto bueno expreso de la comunidad de propietarios. ¿Te planteas convertir tu piso en alojamiento vacacional? Necesitarás su aprobación. La Ley Orgánica 1/2025 fija que será necesaria “una mayoría cualificada de tres quintas partes de propietarios” para autorizar que una vivienda se destine a uso turístico. La decisión deja de ser individual y pasa a manos de la comunidad.
Antes, el dueño podía actuar de forma unilateral y sacar su vivienda al mercado turístico sin consultar a nadie. Con la reforma, esa autonomía se limita en favor del interés común y de la convivencia diaria en el edificio.
Cómo afectarán las nuevas cuotas y gastos específicos a los pisos turísticos
La norma también aborda el reparto de los gastos. Los propietarios de viviendas tradicionales no tendrán que asumir los costes extra que generan los pisos turísticos en la comunidad. Se permite imponer cuotas adicionales de hasta un 20% a las viviendas destinadas a uso turístico. Estas contribuciones compensan el mayor desgaste de portales, ascensores o zonas comunes derivado del tránsito continuo de huéspedes temporales.
En la práctica, quien logre la autorización vecinal para alquilar su piso a turistas deberá asumir estos gastos extra para mantener el edificio, porque quien más uso hace, más paga. A continuación se resumen de forma esquemática algunas claves económicas de la reforma en relación con los pisos turísticos y las comunidades de propietarios:
| Aspecto | Antes | Después |
|---|---|---|
| Aprobación uso turístico | Solo decidía el propietario | Mayoría de tres quintas partes de propietarios |
| Gastos y costes en comunidad | Se pagaban entre todos por igual | Cuotas extra hasta un 20% a pisos turísticos |
Por tanto, se desincentiva el uso intensivo de los inmuebles como negocio de corta estancia y se protege la convivencia de quienes residen de forma permanente.
Ventanilla Única Digital y nuevo modelo de control del alquiler turístico
Otra pieza clave es la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos, un registro estatal que empezó a funcionar el 2 de enero de 2025 y quedó operativo en julio, y que centraliza la información sobre contratos de alquiler turístico y temporal. Con este sistema, las administraciones podrán controlar, fiscalizar y sancionar con más facilidad a quienes incumplan la normativa. Además, se persigue reducir el alquiler fraudulento, detectar usos irregulares de las viviendas y dar más transparencia al mercado.
La digitalización del control ayudará a localizar pisos turísticos no declarados, un problema relevante en ciudades con fuerte presión turística, como Barcelona, Madrid o Sevilla. Esto encaja con la voluntad de restablecer viviendas para uso residencial habitual. La reforma de la Ley de Propiedad Horizontal supone un giro en la política de vivienda: se prioriza el acceso a una vivienda digna frente a la rentabilidad privada y se refuerza la función social de la vivienda.
¿Principales efectos para propietarios y vecinos de la nueva regulación de pisos turísticos? Los cambios introducidos impactan directamente en la vida diaria de las comunidades. ¿Qué implica todo esto para propietarios y vecinos en su día a día?
- Más poder de decisión para las comunidades, mayor control del uso turístico y reparto más justo de los costes en los edificios de viviendas.