Optar por la donación conlleva hasta tres tributos, frente a los dos de la herencia, y las diferencias entre comunidades pueden duplicar el coste.
Cada año aumenta el número de padres que se plantean adelantar la transmisión de la casa familiar. Sin embargo, hacerlo mediante donación puede salir mucho más caro de lo que parece a simple vista. Los expertos alertan: el donante y el beneficiario pagan tres impuestos distintos, frente a los dos que gravan la herencia, y el resultado varía en función de la comunidad autónoma. ¿Quién puede permitirse ese sobrecoste?
Por qué donar una vivienda en vida a tus hijos implica pagar hasta tres impuestos distintos
La donación de un inmueble genera Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD), Plusvalía Municipal y, además, ganancia patrimonial en el IRPF del donante si la vivienda se ha revalorizado.
¿Te parece poco? Imagina un piso comprado por 100.000 € que hoy vale 200.000 €. El padre tributa en su renta por una ganancia de 100.000 € y el hijo asume ISD y Plusvalía. Con la herencia, en cambio, se evita el IRPF. Listado de tributos a liquidar en la donación de una vivienda:
- Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD) abonado por el hijo.
- Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, la llamada Plusvalía Municipal.
- Ganancia o pérdida patrimonial en el IRPF que declara el padre donante.
Ojo: si lo que se dona es dinero y no una casa, la Agencia Tributaria no exige declarar esa ganancia patrimonial.
Diferencias fiscales entre comunidades autónomas: de Madrid y Andalucía a Cataluña y Asturias
El golpe al bolsillo no es idéntico en toda España. Las comunidades disponen de competencias para fijar bonificaciones, reducciones y mínimos exentos dentro del ISD. De ahí que la misma operación pueda resultar casi simbólica en unas regiones y desorbitada en otras.
| Comunidad autónoma | Fiscalidad en donaciones | Comentario clave |
|---|---|---|
| Madrid | Bonificaciones muy altas | Tipo efectivo cercano a cero en la mayoría de casos |
| Andalucía | Bonificaciones muy altas | Atractiva para planificar donaciones entre familiares directos |
| Cataluña | Gravamen elevado | Menos reducciones y tipos más altos que la media |
| Asturias | Gravamen elevado | Entre las que aplican mayor presión fiscal |
Como ves, la factura varía en función de dónde esté el inmueble. Por eso los asesores insisten en calcular cada caso al céntimo antes de firmar ante notario.
Cómo calcular el coste real antes de decidir entre donación y herencia de la vivienda
El primer paso consiste en conocer el valor actual de la vivienda y la fecha de adquisición. Sobre esa revalorización se aplica el IRPF del donante. Después hay que sumar el ISD y la Plusvalía que pagará el hijo, cuyo importe depende del municipio y de la comunidad autónoma.
¿Merece la pena? Solo si el impacto de esos tres impuestos es asumible respecto al patrimonio familiar. De ahí que los expertos recomienden pedir presupuesto al notario y al ayuntamiento, además de utilizar los simuladores autonómicos del ISD.
Por otro lado, dejar la casa en herencia puede abaratar la operación en miles de euros porque desaparece el IRPF. Además, muchas comunidades mantienen fuertes bonificaciones en sucesiones entre padres e hijos.
Exenciones para mayores de 65 años
Si el donante supera los 65 años y cede su vivienda habitual al hijo, la ganancia patrimonial en el IRPF está exenta. Es, quizá, la única situación en la que la donación compite en igualdad de condiciones con la herencia.
Eso sí, conviene verificar dos requisitos: que el inmueble sea efectivamente la residencia habitual del padre y que este no obtenga rentas por la operación. En cualquier caso, las bonificaciones autonómicas al ISD siguen marcando grandes diferencias.
¿Conclusión? Calcular bien cada impuesto, estudiar las bonificaciones vigentes y consultar a un profesional antes de transferir la vivienda es la mejor forma de evitar sobresaltos. Después de todo, el desconocimiento fiscal puede convertir un gesto familiar en una factura difícil de digerir.