Elegir un terreno para tu casa prefabricada no es el típico paseo de domingo: aquí se decide buena parte del presupuesto total. El primer paso, de hecho, no es elegir la cocina, sino la parcela. Y ahí entran en juego cosas muy terrenales: distancia al trabajo, colegio de los peques y, cómo no, el precio del suelo. También mandan la superficie máxima edificable y el diseño de la vivienda que quieres colocar. No todos los suelos sirven y la normativa de cada municipio pone sus reglas. Vamos al grano: esto es lo que necesitas saber para acertar y no llevarte sustos.
¿Qué terreno comprar para una casa prefabricada?
No hay una única respuesta: depende de tu situación y tus preferencias. Si trabajas fuera de casa, lo sensato es vivir a menos de 50 kilómetros del puesto de trabajo, especialmente con el precio de la gasolina como está (sí, cada kilómetro extra se nota en el bolsillo). Si hay niños, conviene que el colegio no quede lejos; además, suma a la ecuación el ocio, las comunicaciones de transporte y el clima de la zona.
Por supuesto, el precio y el tipo de suelo acaban mandando. En consecuencia, la decisión final debe cruzar cuatro cosas: dónde está la parcela, cuánto cuesta, qué permite la normativa local y qué características físicas tiene (desniveles, accesos, servicios). Así evitarás comprar un solar bonito pero imposible para tu proyecto.
¿Qué tipos de suelo existen y dónde se puede construir una prefabricada?
Antes de enamorarte de una parcela, conviene saber que no todos los terrenos permiten construir, ni una prefabricada ni una tradicional. En términos sencillos, el suelo urbano es el que está pensado para vivienda; el rústico se reserva a usos agropecuarios o protegidos; y el urbanizable puede transformarse en urbano si se realizan las actuaciones necesarias.
A continuación tienes, de un vistazo, qué implica cada tipo de suelo y si sirve para tu casa prefabricada.
| Tipo de suelo | ¿Qué es? | Servicios urbanos | ¿Permite casa prefabricada? |
|---|---|---|---|
| Urbano | Incluido en el plan urbanístico del municipio y con permisos y cualidades para edificar | Dispone de agua, saneamiento, acceso rodado y suministro eléctrico | Sí, es el suelo pensado para edificar vivienda |
| Urbanizable | Destinado al posible crecimiento urbano; puede pasar a urbano tras su transformación | Requiere obras para dotarlo de servicios | Posible si se convierte en urbano mediante las actuaciones pertinentes |
| Rústico (rural) | No urbanizable, con uso agropecuario o protegido según el Plan General | Normalmente no dispone de servicios urbanos | En general no; solo excepciones puntuales ligadas a explotaciones y con limitaciones |
En el suelo urbanizable, el propietario puede promover las obras necesarias para que pase a ser urbano. En el rústico, por el contrario, lo habitual es que falten abastecimientos y, por tanto, no se permitan viviendas; únicamente caben excepciones muy tasadas y condicionadas.
¿Debe ser edificable el terreno? Requisitos mínimos del suelo urbano
Para construir una casa prefabricada el terreno debe ser urbano. Urbano significa que cuenta con los permisos y características para edificar, además de disponer de red de abastecimiento y evacuación de agua, suministro eléctrico y acceso rodado (es decir, entrada para vehículos).
Ese “paquete básico” de servicios no es negociable: sin agua, luz y acceso, la obra se atasca y la licencia no llega. Mejor confirmarlo por escrito antes de avanzar con el proyecto; tu tiempo y tu dinero lo agradecerán.
¿Se puede construir una casa prefabricada en terreno rústico?
Como norma general, no. El suelo rústico aparece como no urbanizable por destinarse a usos agropecuarios o contar con algún tipo de protección, y normalmente carece de servicios urbanos y de abastecimiento.
Existen excepciones, que dependen de cada comunidad autónoma, en las que se permiten construcciones ligadas a explotaciones agrícolas o ganaderas (por ejemplo, una casa de aperos), pero son poco frecuentes y con límites de uso y tamaño. Traducido: si buscabas una vivienda habitual en rústico, lo normal es que no te la autoricen.
¿Sirve cualquier terreno urbano? Así se interpreta la ficha urbanística
Aunque el suelo sea urbano, la parcela está sometida a la normativa del municipio. Esto incluye superficie máxima edificable, retranqueos (las distancias mínimas a linderos), alturas máximas y porcentaje de ocupación. Todo eso condiciona el diseño de tu vivienda modular, desde la planta hasta el número de plantas.
Para no ir a ciegas, solicita la ficha urbanística al ayuntamiento. Este documento, que se apoya en el Plan General de Ordenación Urbana (el plan municipal que organiza dónde y cómo se puede construir), detalla alturas, metros edificables y demás requisitos que marcan la viabilidad real de tu casa.
¿Cuánto influye la ubicación en el precio de la parcela?
Mucho. Ubicación y precio van de la mano: en el interior de las grandes ciudades, los suelos cuestan bastante más que en las afueras o en los pueblos. Y eso puede hacer que el terreno pese más en el presupuesto que la propia casa.
Para tener escala: en el mercado hay villas modulares de lujo por algo más de 200.000 euros, pero ese precio no incluye la parcela. Por tanto, aunque es posible encontrar casas prefabricadas baratas y funcionales, el coste final crece en cuanto sumas el suelo. Así es la vida (y el mercado).
¿Hay que allanar el terreno? Estudios previos y costes reales
No todas las parcelas son un folio en blanco. Si el terreno está inclinado, tocará allanar para poder construir, y eso encarece la obra. De hecho, los terrenos planos suelen ser más caros precisamente porque evitan trabajos extra.
Además, antes de construir hay que encargar dos estudios. El estudio topográfico, que define la geometría de la parcela, cuesta entre 250 y 400 euros. El estudio geotécnico, que describe las características del terreno para diseñar la cimentación adecuada, tiene un precio medio de 1.568 euros. Son importes muy concretos que conviene reservar desde el principio para no llevarte sustos.
¿Qué permisos y licencias necesito para una casa prefabricada?
Las casas prefabricadas en España se regulan por la misma normativa que las construcciones tradicionales: la LOE (Ley Orgánica de Ordenación de Edificios, la norma marco que ordena la edificación) y el CTE (Código Técnico de la Edificación, el reglamento técnico de requisitos). Cuando la casa esté lista, se normaliza con la cédula de habitabilidad y la licencia de primera ocupación, que legitiman permisos y proyecto ante el ayuntamiento.
A modo de hoja de ruta, estos son los permisos y trámites que vas a necesitar:
- Proyecto Básico y de Ejecución.
- Estudio Geotécnico y topográfico.
- Solicitud de licencia en el ayuntamiento y pago de las tasas correspondientes.
- Dirección de Obra.
- Dirección de Ejecución de la Obra.
- Coordinación de Seguridad y Salud.
- Solicitud de la Licencia de Primera Ocupación en el ayuntamiento.
- Escriturar la propiedad ante notario.
- Inscribir la casa en el Registro de la Propiedad.
- Dar de alta los suministros de agua, luz, etc.
Después de cumplir esta lista, tu vivienda quedará regularizada a efectos urbanísticos y registrales. Sí, es burocracia, y sí, hay tasas, pero es la vía para entrar con las llaves en el bolsillo y dormir tranquilo.
¿Qué hago ahora para no equivocarme?
En primer lugar, define tu radio de vida: trabajo a menos de 50 kilómetros, colegio cercano y conexiones razonables. Así filtras rápido por ubicación y recorte de costes de desplazamiento.
Luego, pide la ficha urbanística de las parcelas que te interesen y contrasta si encaja con tu diseño: superficie edificable, retranqueos, alturas y ocupación. A continuación, reserva presupuesto para el estudio topográfico (250–400 euros) y el geotécnico (1.568 euros). Por último, prioriza suelo urbano con servicios disponibles; si la parcela tiene desnivel, asume el acondicionamiento en la cifra final. Con estos pasos, evitas sorpresas y acercas tu casa prefabricada a la realidad.