Pagar alquiler durante años agota a cualquiera. De ahí que la frase “Murió la Ley de Alquileres” suene cada vez más en las conversaciones cotidianas y, con ella, la pregunta inevitable: ¿hay alternativas reales para dejar de pagar renta? De acuerdo a la nueva normativa, un grupo de personas podrá dejar de pagar la renta por la locación si cumple con requisitos muy concretos.
En Argentina existe un mecanismo legal para ciertos casos: la usucapión, también llamada prescripción adquisitiva. En resumen, permite pedir la titularidad de un inmueble después de poseerlo durante un tiempo determinado, de forma continua y sin oposición. Eso sí, no es automático: se discute en un proceso judicial y conviene ir de la mano de un abogado especializado.
¿Qué es la usucapión y por qué podría convertirte en propietario?
La usucapión es un mecanismo del Código Civil y Comercial de la Nación que permite adquirir el dominio de un bien tras poseerlo durante un plazo legal, de manera pública, continua y con ánimo de dueño, y sin que exista oposición. En la práctica, es la vía para que quien actúa “como propietario” durante años determinados pueda pedir que un juez reconozca ese derecho.
Se trata de un enfrentamiento judicial entre partes para resolver quién tiene el mejor derecho sobre el inmueble. Según el artículo 1897 del Código Civil y Comercial de la Nación, “la posesión para usucapir debe ser ejercida de manera continua, pública y con ánimo de dueño durante el plazo legal”. Por lo tanto, la clave no es solo el tiempo, sino también cómo se ha ejercido esa posesión.
Usucapión larga vs corta: cómo se diferencian y cuántos años exige la ley
Existen dos variantes principales. La usucapión larga exige 20 años de ocupación pública, pacífica e ininterrumpida. La usucapión corta, en cambio, requiere 10 años, pero solo si la persona posee justo título y actuó de buena fe (es decir, con respaldo legal y sin engaño).
A continuación, un resumen claro de ambos caminos para ubicarte rápido entre plazos y condiciones:
| Variante | Plazo | Condiciones principales |
|---|---|---|
| Usucapión larga | 20 años | Ocupación de un inmueble de forma pública, pacífica e ininterrumpida. |
| Usucapión corta | 10 años | Posesión con justo título y buena fe durante al menos 10 años. |
En consecuencia, si no cuentas con justo título ni puedes acreditar buena fe, la vía es la larga (20 años). Si, por el contrario, tu posesión tiene respaldo formal y actuaste honestamente, la ley abre la puerta del camino corto (10 años).
¿Quiénes pueden iniciar la usucapión y quiénes no?
Pueden iniciar este proceso las personas que hayan poseído un bien de forma continua, ostensible y en concepto de dueño durante el tiempo exigido. Esto quiere decir que la ocupación debe ser visible para terceros y coherente con la conducta de un propietario.
Por el contrario, los inquilinos no están habilitados para comenzar una usucapión mientras el contrato de locación siga vigente, porque su tenencia no se ejerce como propietarios, sino como arrendatarios. Por tanto, pagar renta no suma para este trámite en tanto subsista el contrato.
Cómo iniciar una usucapión paso a paso
El punto de partida es judicial: el solicitante debe interponer una demanda ante la Justicia para que un juez reconozca el derecho. Además, el Ministerio de Justicia recomienda contar con asesoramiento de un abogado especializado para asegurar que se cumplan todos los requisitos. Sí, hay papeleo, pero mejor ordenarlo bien desde el principio.
De forma general, se exige cumplir con lo siguiente:
- Interponer la demanda ante la Justicia pidiendo el reconocimiento del derecho.
- Acreditar la posesión continua y pública mediante testigos, comprobantes de pago o mejoras efectuadas.
- Que la tenencia no haya sido interrumpida.
Posteriormente, el expediente se resuelve en sede judicial. Si cumples los plazos (10 o 20 años, según el caso) y acreditas la posesión en los términos legales, podrás solicitar que se te reconozca la titularidad del inmueble en Argentina. Por consiguiente, la usucapión es una herramienta concreta para situaciones muy específicas, útil cuando la realidad sobre el terreno y el tiempo juegan a tu favor.