La DGT (Dirección General de Tributos) aclara cómo declarar el alquiler turístico de una habitación en la vivienda habitual y qué gastos pueden deducirse, con la consulta vinculante V1643-25 de 15 de septiembre de 2025.
El criterio despeja una duda frecuente entre propietarios que comparten su casa por días o temporadas: estos ingresos no son actividad económica y deben incluirse en la Renta como rendimientos del capital inmobiliario. ¿Quieres saber qué puedes deducir y cómo prorratearlo?
Quién puede declarar y cómo tributan estos ingresos en el IRPF según Tributos
Según la DGT, arrendar una habitación de la vivienda habitual con fines turísticos o temporales no cumple el artículo 27.2 de la Ley 35/2006, por lo que no se considera actividad económica. En consecuencia, los importes cobrados se declaran como rendimientos del capital inmobiliario conforme al artículo 22. De ahí que la clave sea calcular el rendimiento neto y aplicar solo los gastos necesarios y proporcionales.
¿Gastos deducibles y modo de prorrateo cuando se alquila una habitación? La resolución permite restar de los ingresos los gastos imprescindibles para obtenerlos, pero únicamente en la parte proporcional al espacio alquilado y al tiempo efectivamente ocupado. ¿Pagas tú los suministros o los repercutes al inquilino? Si los repercutes, se declaran como ingreso y, a la vez, pueden deducirse como gasto conforme al artículo 23.1 de la LIRPF y al artículo 13 del Reglamento (Real Decreto 439/2007).
Gastos deducibles admitidos por Hacienda (en proporción a metros y días):
- Suministros (agua, luz, gas, internet) abonados por el arrendador.
- Intereses de la hipoteca y otros costes de financiación del inmueble.
- IBI, tasa de basuras, comunidad y seguros vinculados a la vivienda.
- Gastos de administración y defensa jurídica.
- Reparaciones y mantenimiento (pintura, sustitución de instalaciones).
No son deducibles las mejoras o ampliaciones que incrementen el valor del inmueble, ni gastos personales ajenos al alquiler, ni importes no pagados durante el ejercicio. Por lo tanto, conviene distinguir entre conservar y mejorar: solo lo primero reduce la base.
Amortización del inmueble y del mobiliario aplicable en alquiler turístico parcial
Tributos admite amortización cuando exista depreciación real y justificada. Para la vivienda, se puede deducir hasta el 3% anual del mayor valor entre el precio de adquisición (sin suelo) o el valor catastral. Para mobiliario y enseres, camas, armarios, electrodomésticos, procede el 10% anual durante un máximo de 20 años, según la tabla simplificada de la Orden de 27 de marzo de 1998. En consecuencia, la amortización también debe prorratearse por superficie y por días ocupados.
Reducción por alquiler de vivienda habitual: por qué aquí no aplica
La reducción del artículo 23.2 de la LIRPF, actualizada por la Ley 12/2023, solo opera cuando el arrendamiento constituye la vivienda habitual del inquilino. Los alquileres turísticos, vacacionales o por temporadas quedan fuera y tributan por el 100% del rendimiento neto. ¿Conclusión? Si el uso es temporal, no hay reducción: mejor ajustar bien los gastos deducibles y el prorrateo.
Documentación a conservar y riesgos de no declarar de forma correcta
Conviene guardar durante al menos cuatro años contratos o reservas, facturas y recibos (suministros, comunidad, seguros, reparaciones), justificantes de IBI y cualquier prueba de los días alquilados (extractos de plataformas o transferencias). La Agencia Tributaria cruza datos con plataformas, bancos y Catastro, por lo que ocultar ingresos puede acarrear regularizaciones con recargos e intereses, e incluso sanciones. Nadie quiere sorpresas, ¿verdad?
Antes de cerrar, un vistazo rápido a las claves que marca Tributos:
| Aspecto | Criterio aplicable |
|---|---|
| Naturaleza de los ingresos | Rendimientos del capital inmobiliario (art. 22 LIRPF). |
| Actividad económica | No procede: no cumple art. 27.2 LIRPF. |
| Prorrateo de gastos | Por metros alquilados y días de ocupación. |
| Amortización inmueble | Hasta 3% del mayor valor (sin suelo) o catastral. |
| Amortización mobiliario | 10% anual, máximo 20 años (Orden 27/03/1998). |
| Reducción vivienda habitual | No aplica a alquiler turístico o temporal (art. 23.2; Ley 12/2023). |
| Documentación | Conservar 4 años: contratos, facturas, IBI y justificantes de días. |
| Referencia oficial | Consulta DGT V1643-25, 15/09/2025. |
Declara como capital inmobiliario, prorratea con criterio, amortiza cuando proceda, guarda pruebas y olvida la reducción por vivienda habitual en alquileres turísticos. Así, además de cumplir la norma, optimizas tu Renta con tranquilidad.