La reforma de la Ley de Propiedad Horizontal, vigente desde el 3 de abril de 2025, impone mayoría de tres quintas partes y abre la puerta a recargos de hasta el 20 % en los pisos turísticos.
Con la entrada en vigor de la Ley Orgánica 1/2025, ningún propietario puede destinar su vivienda a uso vacacional o de corta duración sin el respaldo explícito de sus vecinos. El Gobierno de Pedro Sánchez busca así frenar el “sobreturismo”, recuperar casas para el alquiler residencial y garantizar el acceso a la vivienda habitual.
Quiénes necesitan el permiso de la comunidad para alquilar su vivienda turística
La obligación afecta a todos los inmuebles situados en edificios sujetos al régimen de propiedad horizontal. Es decir, si tu piso forma parte de una comunidad de vecinos, tendrás que someter la propuesta a votación y obtener al menos el apoyo de las tres quintas partes de los propietarios, incluyendo cuotas de participación. ¿Tienes un chalé aislado? Entonces esta restricción no te alcanza.
La medida pretende equilibrar derechos: protege a los residentes de ruidos y continuos trasiegos de viajeros y, al mismo tiempo, brinda seguridad jurídica a los arrendadores que hagan las cosas bien. Además, evita subidas indiscriminadas de precios al retirar parte de la vivienda habitual del escaparate turístico.
Mayorías y cuotas adicionales que establece la reforma de la Ley Horizontal
La novedad estrella es la mencionada mayoría cualificada para aprobar el alquiler vacacional. No obstante, el texto legal introduce otro elemento clave: la comunidad podrá repercutir una cuota extra de hasta un 20 % sobre los gastos comunes al propietario que explote su vivienda como alojamiento de corta estancia. Con esta aportación se compensa el mayor desgaste de portales, ascensores y zonas comunes.
Por otro lado, la reforma incorpora un mecanismo de control a escala estatal. Desde el 2 de enero de 2025 funciona la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos, un registro donde cada vivienda turística debe inscribirse. Centralizará la información, facilitará inspecciones y ayudará a destapar el fraude. ¿La ventaja? A largo plazo se espera que la nueva base de datos simplifique trámites y unifique criterios entre comunidades autónomas.
Solicitar la autorización y registrar el alquiler vacacional
Antes de publicar tu anuncio en plataformas digitales, conviene seguir este itinerario para evitar sanciones de tu ayuntamiento o de la propia comunidad:
- Convocar junta extraordinaria, entregando orden del día con al menos seis días de antelación, presentar la propuesta de uso turístico y aportar la documentación técnica exigida (cédula de habitabilidad, certificado energético y plano de la vivienda). ¡No te saltes ningún papel!
Tras la votación, si consigues el apoyo necesario, deberás inscribir el acuerdo en el libro de actas y notificarlo al secretario/administrador. Posteriormente, toca tramitar el alta en la Ventanilla Única Digital. El sistema generará un código identificativo que tendrás que mostrar en todos los anuncios. Sin ese número, portales y agencias no podrán publicar tu piso.
A continuación se resumen los hitos y plazos más importantes para completar el proceso:
| Paso clave | Fecha o plazo orientativo |
|---|---|
| Convocatoria de la junta vecinal | Mínimo 6 días antes de la reunión |
| Aprobación por 3/5 de propietarios | Durante la junta extraordinaria |
| Inscripción en el libro de actas | Máximo 30 días tras la votación |
| Alta en la Ventanilla Única Digital | Desde el 2 de enero de 2025, obligatorio |
| Publicación del anuncio con código | Una vez obtenido el número de registro |
Cumplidos estos requisitos, el alquiler podrá arrancar legalmente. En caso contrario, la comunidad podría interponer una acción judicial para cesar la actividad y exigir responsabilidades económicas. ¿Quién paga el pato si se desoye a los vecinos? El propietario infractor, que se arriesga a multas y a la obligación de indemnizar por daños y perjuicios.
¿Qué pretende el Gobierno con esta reforma y a quién beneficia realmente?
El Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, liderado por Isabel Rodríguez, insiste en que la prioridad es “recuperar” viviendas para contratos de larga duración. Las estadísticas muestran jóvenes que rondan los treinta y siguen en casa de sus padres porque alquilar se ha convertido en un lujo. Al limitar los pisos turísticos, se espera aumentar la oferta residencial y moderar los precios.
Los inquilinos ganan estabilidad, los vecinos recuperan la tranquilidad y los dueños que opten por el alquiler permanente contarán con incentivos fiscales existentes. Por consiguiente, la norma busca un equilibrio: turismo sí, pero no a costa del derecho a una vivienda digna.