La Ley de Arrendamientos Urbanos obliga a los propietarios a costear las reparaciones necesarias para conservar la vivienda habitable, sin poder subir la renta para compensar esos gastos.
La normativa sobre alquiler de vivienda recuerda que el casero es el responsable de mantener el inmueble en condiciones adecuadas de habitabilidad. El artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece que debe afrontar las reparaciones necesarias sin trasladar ese coste al inquilino mediante un aumento del alquiler.
Obligaciones del casero según el artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos
El artículo 21.1 de la LAU recoge que el arrendador «está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad». Es decir, cuando surgen averías o deterioros derivados del uso normal y del paso del tiempo, será el propietario quien tenga que asumir la factura. Dentro de estas reparaciones se incluyen, por ejemplo, problemas en el sistema eléctrico, trabajos de fontanería o actuaciones para corregir el desgaste de la vivienda con los años. Todo ello forma parte del deber de mantenimiento que recae sobre el casero.
Ahora bien, ¿qué ocurre si la vivienda sufre un daño provocado directamente por el inquilino? En ese caso, el texto recuerda que será el arrendatario quien deberá pagar la reforma, al ser responsable del deterioro. De ahí que sea tan importante diferenciar entre el uso normal de la casa y un mal uso que genere desperfectos.
A lo largo del tiempo, las modificaciones de la normativa han intentado repartir mejor los costes entre ambas partes, aunque con un enfoque claro en la protección de quien vive de alquiler. En otras palabras, la ley quiere evitar que el inquilino se vea obligado a pagar arreglos que corresponden al propietario. Para entender mejor qué tipo de actuaciones entran dentro del mantenimiento a cargo del casero, puede servir de ayuda este resumen:
- Averías en la instalación eléctrica, trabajos de fontanería y reparaciones por desgaste normal de la vivienda con el paso del tiempo.
Como se ve, el mantenimiento básico y las reparaciones derivadas del uso habitual del inmueble no pueden justificarse como motivo para subir el alquiler. El propietario no puede trasladar al inquilino estos gastos a través de un aumento de la renta mensual.
¿Quién paga las reparaciones y gastos de mantenimiento en una vivienda de alquiler?
La regla general es clara: el casero pagará las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad. El inquilino solo debería hacerse cargo cuando haya provocado un deterioro concreto del inmueble. ¿Te preguntas si el propietario puede aprovechar una obra para incrementar la renta? La respuesta es que la LAU prohíbe elevar el alquiler con la excusa de costear estas reparaciones. La ley impide que el arrendador suba la mensualidad simplemente porque ha tenido que asumir un gasto de mantenimiento.
Además, las autoridades subrayan el papel del propietario en estas labores, recordando que debe garantizar que la vivienda se mantenga en buen estado mientras dure el contrato. Por tanto, no se trata de un gesto voluntario, sino de una obligación legal clara. Al mismo tiempo, el inquilino también tiene su parte de responsabilidad. Debe cuidar la vivienda y evitar daños por uso inadecuado. Si provoca un deterioro más allá del desgaste normal, será él quien tenga que asumir el coste de la reparación correspondiente.
Derechos del inquilino durante las reparaciones en la vivienda y reducción del alquiler
La Ley de Arrendamientos Urbanos no solo habla de quién paga las reparaciones, también incide en cómo deben desarrollarse las obras. El inquilino tiene el deber de comunicar cualquier incidencia que afecte a la vivienda y permitir el acceso al inmueble para que se puedan llevar a cabo los trabajos de mantenimiento.
Las reparaciones no deberían prolongarse más de 20 días, salvo en obras de mayor complejidad. De este modo, se intenta evitar que las actuaciones de conservación se alarguen indefinidamente y supongan un perjuicio excesivo para quien vive de alquiler.
En los casos más extremos, cuando el arrendatario tenga que abandonar temporalmente la vivienda por las obras, el casero estará obligado a reducir el alquiler durante ese periodo. Así se compensa, al menos en parte, la incomodidad de tener que dejar la casa por trabajos de conservación que no son responsabilidad del inquilino. A continuación se recoge, de forma esquemática, cómo actúa la normativa en algunas situaciones habituales:
| Situación | Consecuencia para casero e inquilino |
|---|---|
| Reparaciones necesarias por desgaste y paso del tiempo | El casero paga y no puede subir la renta para cubrir esos gastos |
| Daños o deterioros provocados directamente por el inquilino | El inquilino debe asumir el coste de la reparación correspondiente |
| Obras de mantenimiento que obligan a abandonar la vivienda temporalmente | El casero debe reducir el alquiler mientras dure esa salida obligatoria |
Con estas medidas, el Ministerio de Vivienda pretende asegurar un desarrollo adecuado de las reparaciones y reducir el riesgo de conflictos entre propietarios e inquilinos. Al final, se busca un equilibrio: el casero mantiene la vivienda en buen estado y el arrendatario colabora permitiendo las obras y cuidando el inmueble.
En definitiva, conocer estas normas ayuda a evitar malentendidos. Saber quién paga qué, cuánto pueden durar las obras y qué derechos tiene cada parte puede marcar la diferencia cuando surge una avería en casa. Y, dicho en plata, se trata de que cada uno asuma su responsabilidad sin que “le cuelen” gastos que no le corresponden.