Conseguir piso de alquiler en España sigue siendo un deporte de resistencia. Para 2026, el Gobierno ha puesto sobre la mesa nuevas medidas para frenar la subida de precios y animar a los propietarios a alquilar. La propuesta estrella es un incentivo fiscal del 100% en el IRPF si se prorroga el contrato sin subir la renta; además se anuncian cambios en los alquileres de temporada y límites al alquiler de habitaciones.
Todo llega en un mercado con oferta corta, demanda creciente y con la suspensión de desahucios a inquilinos vulnerables, nacida en 2020, aún prorrogada. Desde OCU valoran positivamente parte del paquete, pero advierten de que el problema de fondo sigue intacto: faltan viviendas y hace falta seguridad jurídica. Vamos al grano: qué se ha anunciado, qué impacto puede tener y qué puedes hacer tú.
¿Qué ha anunciado el Gobierno para el alquiler en 2026?
Las novedades pivotan sobre tres frentes: un incentivo fiscal del 100% en el IRPF (el impuesto sobre la renta) para propietarios que prorroguen contratos sin subir la renta, una regulación más estricta de los alquileres de temporada para atajar fraudes y un límite a la renta total cuando se alquilan habitaciones dentro de una misma vivienda. Todo esto se enmarca en un contexto de precios al alza y oferta insuficiente. A modo de mapa rápido, esto es lo esencial de cada medida y lo que queda por concretar:
| Medida anunciada (2026) | ¿A quién afecta? | Qué implica | Qué falta por concretar |
|---|---|---|---|
| Incentivo fiscal del 100% en el IRPF por prorrogar sin subida | Propietarios que mantengan la renta al renovar | Reducción fiscal total en el impuesto sobre la renta si se prorroga el contrato sin aumentar el precio | Requisitos y condiciones de aplicación |
| Regulación de alquileres de temporada | Propietarios e inquilinos con contratos temporales | Perseguir fraudes cuando se usa un contrato temporal para eludir la protección de la vivienda habitual | Criterios de control y una oficina clara y accesible para denunciar fraudes |
| Límite a la renta total del alquiler de habitaciones | Propietarios que alquilan por habitaciones | Intención de topar la suma de rentas de todas las habitaciones de una vivienda | Detalles de cómo se fijará el límite y su vínculo con zonas tensionadas |
| Prórroga de la suspensión de desahucios a inquilinos vulnerables | Inquilinos vulnerables y propietarios | La medida excepcional nacida en 2020 sigue vigente y condiciona la recuperación de viviendas | Reforma del sistema para equilibrar protección y seguridad |
En resumen, hay un marco con potencial para dar estabilidad, pero mucha “letra pequeña” pendiente. Por tanto, el aterrizaje práctico dependerá de cómo se definan los criterios y de que se garantice seguridad jurídica.
¿Cómo influye la prórroga de la suspensión de desahucios desde 2020?
La suspensión de desahucios para inquilinos vulnerables, es decir, el parón de lanzamientos judiciales en determinados casos nació con carácter excepcional en 2020 y se ha mantenido, ampliándose antes del fin de año. Este contexto ha complicado a pequeños propietarios recuperar su vivienda en un plazo razonable cuando hay impago o finaliza el contrato.
El efecto ha sido doble: por un lado, reducción de la oferta en alquiler; por otro, una selección más dura de inquilinos, que acaba penalizando a quienes menos garantías económicas presentan. Es el clásico círculo vicioso del mercado: menos pisos y más filtros terminan empujando precios, justo lo que se pretende frenar.
¿Cómo funcionará la rebaja del 100% en el IRPF si prorrogo el contrato?
El incentivo fiscal anunciado consiste en una reducción del 100% en el IRPF (el impuesto sobre la renta) para propietarios que prorroguen el contrato sin subir la renta. Traducido: Hacienda te dejaría de gravar esos rendimientos si mantienes el precio. Sí, el IRPF también quiere su minuto de gloria, pero con condiciones.
OCU ve con buenos ojos esta vía porque los pequeños arrendadores, responsables de dos tercios del parque de alquiler, priorizan la seguridad jurídica por encima de la rentabilidad. En consecuencia, el incentivo podría ayudar a contener precios, aumentar la oferta y dar estabilidad a ambas partes. No obstante, faltan detalles clave y sigue pendiente una reforma del sistema de suspensión de desahucios para no desincentivar el alquiler de larga duración.
¿Qué cambia en los alquileres de temporada?
El Ejecutivo quiere reforzar la regulación del alquiler de temporada para perseguir fraudes, especialmente cuando se usa esta figura para eludir la protección del inquilino en vivienda habitual. Hablamos de contratos temporales (estancias por tiempo limitado), que no son lo mismo que un arrendamiento de vivienda habitual.
Eso sí, conviene no demonizar: no todos los alquileres de temporada son irregulares. Es una modalidad válida y útil para muchos consumidores, y la clave es que el uso del inmueble sea el que se declara. De ahí que, además de reglas claras, sea necesario contar con una oficina clara y accesible donde denunciar fraudes de forma eficaz.
¿Habrá límites al alquiler de habitaciones?
El Gobierno ha anunciado su intención de limitar la renta total del conjunto de habitaciones dentro de una vivienda. Esta modalidad ha crecido con fuerza por la carestía del alquiler tradicional, la oferta corta y la demanda al alza, así que no extraña que entre en el radar.
Ahora bien, la propia normativa recuerda que limitar precios solo se justifica legalmente en zonas de mercado tensionado, áreas donde la ley permite poner topes por presión de precios, y siempre con carácter excepcional y temporal. Por ahora, quedan por conocerse los detalles de cómo y dónde se aplicará el límite.
¿Son suficientes estas medidas para equilibrar el mercado del alquiler?
Hay avances que van en buena dirección y encajan con lo que OCU viene reclamando: medidas estructurales que estabilicen el mercado del alquiler. Pero la raíz del problema es el desajuste entre oferta y demanda; sin más pisos, poco se puede alquilar, y sin reglas claras, pocos quieren alquilar.
En la práctica, OCU señala dos vías imprescindibles: por un lado, racionalizar los procesos urbanísticos y constructivos para facilitar la construcción y rehabilitación en plazos razonables y recuperar la inversión pública en vivienda protegida en alquiler; por otro, mejorar la seguridad jurídica de los pequeños propietarios frente a impagos y ocupaciones ilegales (entradas y permanencias sin título). Sin seguridad jurídica no habrá suficiente oferta; y sin oferta suficiente, los precios no bajarán.
Cómo actuar si eres inquilino o propietario en 2026
Para no perderse entre anuncios y borradores, aquí tienes una hoja de ruta sencilla basada en lo que ya se ha comunicado.
- Si eres propietario con contrato vigente, valora prorrogar sin subir la renta para poder acogerte al incentivo del 100% en el IRPF cuando se concreten sus condiciones.
- Si usas alquiler de temporada, asegúrate de que el uso real es temporal y no de vivienda habitual, evitando figuras que puedan considerarse fraude.
- Si alquilas habitaciones, calcula la suma de todas las rentas y ten presente que se pretende limitar la renta total del conjunto.
- Si eres inquilino vulnerable, recuerda que la suspensión de desahucios iniciada en 2020 sigue vigente; infórmate de si te aplica.
- En materia de fraudes, será clave contar con una oficina clara y accesible; mientras tanto, presta atención a las condiciones de tu contrato y a su adecuación a la ley.
Estas pautas no sustituyen la normativa, pero te ayudan a moverte con criterio mientras llegan los detalles finales. Por consiguiente, la clave ahora es seguir de cerca la concreción de cada medida y, sobre todo, exigir seguridad jurídica para que el mercado vuelva a funcionar sin sustos.