La ganancia en IRPF por vender la vivienda habitual queda exenta a partir de los 65 años, pero hay que contar con plusvalía municipal e ITP al cambiar de casa en Madrid. Un propietario de 73 años que vende su vivienda habitual en Madrid para comprar otra en la misma ciudad disfruta de un importante alivio fiscal.
¿Qué ocurre con el IRPF y la plusvalía municipal al vender vivienda? Cuando quien vende tiene más de 65 años y se trata de su vivienda habitual, la ganancia patrimonial de la operación está totalmente exenta en el IRPF. No importa cuánto se gane ni es necesario reinvertir ese dinero en otra vivienda para mantener la exención.
La exención se aplica automáticamente por la edad y es igual tanto si la venta se realiza entre particulares como si interviene una agencia inmobiliaria. Dicho en plata, por la ganancia en el IRPF no habrá que pagar nada. En cambio, sí habrá que tener en cuenta la plusvalía municipal, un impuesto local que grava el incremento del valor del suelo y que corresponde al vendedor. Debe liquidarse ante el Ayuntamiento de Madrid dentro del plazo legal que se fija desde la venta.
Su importe depende del valor catastral del suelo y de los años transcurridos desde que se adquirió la vivienda. Además, conviene comprobar si realmente se ha producido ese incremento de valor, porque la normativa permite impugnar la liquidación cuando no exista tal subida. ¿Quién paga cada impuesto y sobre qué se calcula exactamente en esta operación? Para tenerlo más claro, puede ayudar el siguiente cuadro resumen:
| Impuesto | Quién paga | Cuándo | Base de cálculo |
|---|---|---|---|
| IRPF por la venta | Vendedor mayor de 65 años | No se paga | Ganancia de la vivienda habitual |
| Plusvalía municipal | Vendedor | Tras la venta, en plazo legal | Incremento del valor del suelo |
| ITP en la compra | Comprador | Tras la firma de la escritura | Precio de compra o valor de referencia catastral |
Impuestos y gastos al comprar otra vivienda en Madrid entre particulares
En la compra de la nueva vivienda en Madrid, al hacerse entre particulares, el impuesto que corresponde al comprador es el impuesto sobre transmisiones patrimoniales, ITP. En la Comunidad de Madrid el tipo general es del 6 por ciento sobre el precio que figure en la escritura, siempre que no sea inferior al valor de referencia catastral.
Además del ITP, el comprador asume los gastos de notaría, registro de la propiedad y gestoría. Por tanto, al calcular el coste total de cambiar de vivienda es importante sumar todos estos conceptos para evitar sustos de última hora. Si la compraventa se realiza sin agencia inmobiliaria, el proceso no tiene mayor misterio, pero conviene seguir unos pasos básicos para que todo quede bien cerrado:
- Firmar un contrato privado de arras o de compraventa, aunque no sea obligatorio.
- Otorgar la escritura pública ante notario, entregando el precio y transmitiendo la propiedad.
- Liquidar el ITP, inscribir la escritura en el Registro y gestionar la plusvalía municipal.
Cumpliendo estos pasos, la operación queda correctamente documentada y cada parte atiende sus obligaciones fiscales. En resumen, vender la vivienda habitual con más de 65 años permite cambiar de casa sin coste en el IRPF, centrando la atención en la plusvalía municipal y en el ITP de la nueva compra.