Si tienes un piso en alquiler o estás a punto de renovar contrato, esto te interesa, y mucho. El Gobierno propone una bonificación del 100% en el IRPF para los caseros que mantengan la renta al prorrogar el contrato. El resultado puede ser paradójico: podría salir más a cuenta congelar que bajar el precio. Ahora mismo, la Ley por el Derecho a la Vivienda incentiva con un 90% a quienes reducen al menos un 5% en zonas tensionadas. Los técnicos de Hacienda (Gestha) avisan de que hay que reordenar estos incentivos para que no se premie más al que no baja. Y, además, expertos en legalidad y el sector inmobiliario ponen el foco en la seguridad jurídica… y en que aún es pronto para medir resultados.
¿Qué ha anunciado el Gobierno exactamente?
El presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, anunció el lunes la próxima aprobación de un decreto ley por el Consejo de Ministros con una bonificación del 100% en el IRPF para los arrendadores que prorroguen los alquileres sin incrementar la renta. El objetivo declarado es compensar la subida que podrían aplicar en el mercado.
La medida se dirige a quienes renuevan contrato congelando el precio. En román paladino: Hacienda saca la “zanahoria” fiscal para frenar subidas sin imponer un tope directo. ¿Te compensa mantener la renta tal cual? Vamos a compararlo con lo que ya está en vigor.
¿Cómo encaja con las reducciones actuales del IRPF en alquiler?
Según la Ley por el Derecho a la Vivienda, en zonas tensionadas hoy los contribuyentes pueden deducirse hasta el 90% si han bajado el precio del alquiler un 5% respecto al contrato anterior. Además, la norma prevé un 70% si la vivienda está alquilada a jóvenes de entre 18 y 35 años en zonas tensionadas. En el resto del territorio, la bonificación por alquiler residencial se queda en el 50%, salvo si se han hecho obras de rehabilitación, donde la reducción sube al 60%.
| Supuesto | Porcentaje en IRPF |
|---|---|
| Congelar renta al prorrogar (propuesta anunciada) | 100% |
| Bajar al menos un 5% respecto al contrato anterior en zonas tensionadas | 90% |
| Alquiler a jóvenes de 18 a 35 años en zonas tensionadas | 70% |
| Vivienda con obras de rehabilitación (resto del territorio) | 60% |
| Alquiler residencial general (resto del territorio) | 50% |
Como ves, el 100% por congelar podría mejorar el 90% por bajar precios en zonas tensionadas. De ahí que Gestha pida cuadrar las piezas para que la “foto” fiscal no incentive justo lo contrario de lo que se busca.
¿Por qué los técnicos de Hacienda (Gestha) piden reordenar los incentivos?
Gestha considera necesario reestructurar los incentivos vigentes en la Ley del IRPF, teniendo en cuenta ese 90% por bajar precios en zonas tensionadas frente al 100% propuesto para quienes los congelen. Si no se redefine, alertan de que puede percibirse que los propietarios que mantienen los precios obtienen más ventajas fiscales que los que los rebajan.
Por otro lado, el Gobierno ha optado por profundizar en los incentivos fiscales en lugar de congelar los 600.000 alquileres con vencimientos en 2025 y 2026, como le han pedido sus socios de Gobierno y en el Congreso. Desde Gestha creen que esa decisión se ha tomado un tanto a ciegas.
¿Se puede medir ya el impacto de estas bonificaciones?
Aún no. Las reducciones del 90%, 70%, 60% y 50% entraron en vigor en enero de 2024 y se aplican por primera vez en la Renta 2024, entre abril y junio de 2025. Con ese calendario, el retrovisor todavía no muestra una serie suficientemente larga.
Por tanto, todavía no ha transcurrido un plazo suficiente para analizar su eficacia en la contención de precios. En otras palabras, sacar conclusiones ahora sería precipitado.
¿Qué dudas legales ven los expertos?
Otro aspecto que se cuestiona es la seguridad jurídica del anuncio. Arantxa Goenaga, social de AF Legis, apunta que «habrá que leer la letra pequeña para ver que realmente no impone más obligaciones al propietario» y que parece «un control de precios indirecto que lleva a intervenir nuevamente el mercado y pretende hacer desaparecer la libertad de las partes en sus negociaciones. Evidentemente, lleva a que no exista igualdad tributaria porque no se trata todos los alquileres por igual».
En resumen, se teme una intervención indirecta y un trato fiscal desigual según los supuestos. Eso mete ruido a la hora de negociar prórrogas y valorar qué incentivo encaja con cada contrato.
¿Son suficientes los incentivos fiscales por sí solos?
Aunque las medidas fiscales pueden ser útiles, Gestha asume que no bastan por sí solas para resolver los problemas del mercado del alquiler. La fiscalidad es una pieza, no el puzle completo.
Según estos técnicos, la evolución del alquiler depende en gran medida de factores estructurales: la oferta disponible, la seguridad jurídica, los plazos de generación de nueva vivienda y el marco regulatorio de los alquileres turísticos, además de la vivienda de construcción pública que promuevan las administraciones. Por consiguiente, el efecto de los incentivos será limitado si no se avanza en esos frentes.
¿Qué opinan las agencias inmobiliarias sobre la seguridad jurídica?
Las agencias inmobiliarias van en la misma línea: ninguna medida fiscal será eficaz mientras persista la actual inseguridad jurídica del arrendador, que consideran el principal motivo de la reducción de la oferta y, por tanto, de la presión al alza en los precios.
«La imposibilidad real de recuperar la vivienda en caso de impago cuando el inquilino es declarado vulnerable, unida al colapso de los juzgados y a procedimientos de desahucio que se prolongan durante meses o años, constituye hoy el principal freno para que miles de propietarios saquen su vivienda al mercado del alquiler», según ha asegurado el presidente de la Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias (FAI), José María Alfaro.
Qué puedes hacer ahora si eres propietario o inquilino
Con el decreto aún por aprobar y con incentivos ya en marcha, conviene organizarse para no perder deducciones ni llevarse sustos con la Renta. Aquí tienes un esquema útil para tomar decisiones informadas sin perder el norte entre porcentajes.
- Si vas a prorrogar sin subir la renta, ten presente la bonificación del 100% anunciada (pendiente de decreto ley del Consejo de Ministros).
- En zonas tensionadas, si reduces el precio al menos un 5% respecto al contrato anterior, hoy la deducción es del 90%.
- En zonas tensionadas, los alquileres a jóvenes de 18 a 35 años tienen una reducción del 70%.
- Fuera de zonas tensionadas, el alquiler residencial general tiene una bonificación del 50%, y si has hecho obras de rehabilitación, la reducción es del 60%.
- Guarda contratos, recibos y comparativas de rentas para la Renta 2024 (abril-junio de 2025).
- Cuando se publique el decreto, revisa con calma la letra pequeña antes de cerrar la prórroga.
En definitiva, con varios incentivos sobre la mesa, lo sensato es comparar qué supuesto encaja con tu caso concreto y decidir si compensa congelar o bajar. Sí, es burocracia, pero también dinero contante y sonante en tu IRPF.