La Ley de Arrendamientos Urbanos fija prórrogas automáticas hasta cinco años (siete si el propietario es persona jurídica) y exige un preaviso de cuatro meses para no renovar; solo hay un supuesto para recuperar la vivienda antes.
Una de las dudas más repetidas en alquileres es directa: ¿puede el casero acabar el contrato antes de tiempo? La regla general es que no, porque la LAU prorroga automáticamente los contratos de vivienda hasta el quinto año, con una única excepción muy concreta.
Qué dice la LAU sobre duración mínima, prórrogas y quinto año del contrato de alquiler
Aunque la duración puede pactarse libremente, la normativa impone prórrogas obligatorias cuando el contrato inicial es inferior a cinco años (o siete si el arrendador es persona jurídica). Se renueva por años hasta alcanzar ese mínimo. Por tanto, el propietario no puede darlo por terminado de forma unilateral antes de que transcurran cinco años desde la firma o desde la puesta a disposición de la vivienda. Esto quiere decir que, salvo la excepción legal, el inquilino tiene garantizado ese periodo mínimo. ¿Y si se firmó por menos de un año? Se aplican igualmente las prórrogas sucesivas hasta completar el plazo.
Cómo y cuándo debe comunicar el propietario que no renovará el alquiler al cumplir el quinto año
Para que el contrato deje de renovarse cuando llegue al quinto año, el casero debe notificar su voluntad de no continuar con cuatro meses de antelación respecto al vencimiento de la última prórroga. Si no lo hace, el contrato sigue vivo: se renueva por periodos anuales hasta tres años adicionales. En consecuencia, las fechas importan, y mucho. Por lo tanto, conviene marcar el calendario y evitar sorpresas de última hora.
A modo de guía rápida, estos son los puntos clave del régimen de prórrogas y preavisos:
| Aspecto | Qué implica |
|---|---|
| Duración pactada inferior a 5 años (o 7 si persona jurídica) | Prórroga automática anual hasta completar ese plazo mínimo |
| Finalización unilateral antes del quinto año | No es posible, salvo la excepción legal prevista |
| Preaviso para no renovar al cumplir 5 años | Avisar con 4 meses de antelación a la última prórroga |
| Si el casero no preavisa a tiempo | Renovación anual hasta 3 años más |
| Cómputo del plazo mínimo | Desde la firma o la puesta a disposición de la vivienda |
Si falta el preaviso, el alquiler continúa. Cuidado, porque un descuido al comunicar puede alargar la relación arrendaticia tres años más.
Caso con fechas exactas para entender las prórrogas automáticas del contrato de alquiler
Contrato firmado el 23 de julio de 2024 por un año. Aunque figure como fin el 23 de julio de 2025, al llegar esa fecha se prorroga de forma automática, año a año, hasta cumplir cinco años si el propietario es un particular. Es decir, el alquiler se mantendría hasta el 23 de julio de 2029. Para no seguir desde ahí, el casero debe avisar el 23 de marzo de 2029 como muy tarde. ¿Y si no avisa? El contrato continúa prorrogándose anualmente hasta tres años más, pudiendo llegar al 23 de julio de 2032. ¿Te suena esta situación? Es más habitual de lo que parece.
Única excepción legal para recuperar la vivienda antes de cinco años de contrato de alquiler
Existe un único supuesto para recuperar la vivienda antes del quinto año: necesidad del propietario como residencia permanente, de familiares en primer grado por consanguinidad o adopción, o de su cónyuge en caso de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad. Para que proceda, deben cumplirse requisitos formales y temporales muy claros.
Antes de seguir, conviene tener a mano esta checklist básica:
- Haber transcurrido al menos un año desde el inicio del contrato.
- Que el contrato incluya una cláusula que contemple esta posibilidad.
- Comunicar al inquilino la necesidad y el motivo con dos meses de antelación.
- Tras el aviso, el arrendatario debe desalojar en ese plazo, salvo acuerdo distinto.
Además, la comunicación debe ser específica y en plazo. Si falta cualquiera de estos elementos, no procede recuperar la vivienda por esta vía extraordinaria. Por consiguiente, lo prudente es revisar el contrato y documentar bien la necesidad.