La Ley de Arrendamientos Urbanos permite al inquilino desistir del contrato tras seis meses y, si no existe cláusula de indemnización, el propietario está obligado a devolver la fianza. La clave está en lo que diga el contrato.
El acuerdo de alquiler suele firmarse por un año, con prórrogas anuales hasta cinco. Sin embargo, pueden surgir imprevistos. ¿Puedes marcharte antes? Sí: la normativa española reconoce el desistimiento del inquilino, y si el contrato no prevé indemnización, el casero tendrá que devolver la fianza al finalizar.
Quién puede romper el contrato de alquiler y qué avisos exige la normativa para no perder la fianza
La LAU recoge que el inquilino puede romper el contrato una vez transcurridos seis meses desde el inicio. Para hacerlo correctamente debe comunicarlo al propietario con una antelación mínima de 30 días. Por lo tanto, si avisa en plazo y ya han pasado esos seis meses, podrá irse sin penalización por desistimiento.
¿Y si se va antes de cumplir el primer semestre? En ese caso se considera incumplimiento. Aquí es donde el papel del contrato resulta determinante.
Qué dice la LAU sobre desistimiento y devolución de la fianza cuando falta la cláusula de indemnización
Si el contrato no incluye una cláusula que establezca indemnización por cancelación anticipada, el propietario deberá devolver siempre la fianza al inquilino. De ahí que muchos profesionales recomienden incorporar un apartado específico que regule qué ocurre si se cancela antes del plazo.
Antes de ver ejemplos, conviene distinguir los dos escenarios más habituales. ¿Te suena alguno?
Escenarios posibles (según el momento en que se abandona la vivienda)
- Desistimiento: el inquilino se va después de los seis primeros meses y avisa con 30 días. Se devuelve la fianza por finalización del contrato.
- Incumplimiento: el inquilino se marcha antes de seis meses. El propietario podría retener la fianza como parte de la indemnización solo si existe cláusula que lo estipule.
En consecuencia, sin cláusula indemnizatoria no puede retenerse la fianza, incluso si la salida se produce antes de tiempo. Por eso conviene revisar el contrato con lupa.
Cómo calcular la indemnización del propietario cuando el contrato incluye cláusula conforme a la LAU
Cuando sí hay cláusula, la LAU fija una pauta clara: una mensualidad de renta por cada año de contrato que reste por cumplirse. Si queda menos de un año, se aplica la parte proporcional. Por ejemplo, con seis meses pendientes correspondería media mensualidad; con tres meses, un cuarto. Fácil de entender y de aplicar.
A continuación, una tabla orientativa basada en esos supuestos:
| Tiempo que resta de contrato | Indemnización orientativa si hay cláusula |
|---|---|
| 12 meses | 1 mensualidad |
| 6 meses | 1/2 mensualidad |
| 3 meses | 1/4 mensualidad |
Esto quiere decir que la indemnización no es aleatoria: depende del tiempo restante y solo se exige si el contrato la recoge expresamente. Por consiguiente, la previsión contractual evita conflictos.
Qué conviene incluir en el contrato de alquiler para prevenir problemas con la fianza y el desistimiento
Para evitar sorpresas, lo más prudente es añadir una cláusula que regule la indemnización en caso de cancelación anticipada. Además, respeta los plazos: seis meses mínimos de permanencia antes de desistir y aviso previo de 30 días al propietario. Por otro lado, si el documento no dice nada, el inquilino queda liberado de pagar indemnizaciones y el casero tendrá que devolver la fianza cuando se marche.
En resumen: si el contrato no prevé indemnización, el inquilino puede irse tras seis meses con 30 días de aviso y recuperará la fianza; si sí la prevé, la compensación será la parte proporcional de una mensualidad por cada año pendiente. ¿Lo tienes claro? Mejor dejarlo todo por escrito y así cada parte sabe a qué atenerse.