Si te ha tentado el típico piso “baratito” de 50.000 €, no eres el único. Con el metro cuadrado en España rondando los 2.635 € en mayo, es normal buscar gangas para invertir. Pero ojo: lo barato, a veces, sale caro. El precio medio de la vivienda ha subido un 14,8% interanual, el mayor aumento registrado, y muchos novatos se lanzan a por rentabilidades del 10% como quien compra una lotería.
Mientras tanto, los sueldos no acompañan: 28.049,94 euros brutos anuales (unos 2.337 euros brutos mensuales) y la mitad de los trabajadores cobra menos de 23.349 euros brutos al año. En este contexto, el experto en inversión inmobiliaria Sergio Gutiérrez lanza una advertencia clara: “Mucho cuidado con invertir en pisos de 50.000 € y en zonas humildes”.
¿Por qué Sergio Gutiérrez alerta contra los pisos de 50.000 €?
Gutiérrez pone el foco en el falso atajo de las supuestas rentabilidades mágicas. Lo resume sin rodeos: “Deja de invertir en estos pisos. No paro de escuchar vídeos aconsejando a la gente de invertir en pisos de 50.000 euros. Que si compras por 50.000 euros y tienes un alquiler de 500 euros y nada ya está, 10% de rentabilidad… ¿Qué fácil no?”.
La respuesta del experto es igual de directa: “Pues no, no están fácil como lo pintan y te lo voy a explicar con tres razones. La última de ellas que os quede claro por favor”. ¿La idea de fondo? En mercados de baja demanda, los números sobre el papel se vienen abajo en cuanto la realidad entra por la puerta.
Las tres razones que desmontan el “chollo” del 10 %
Antes de sacar la cartera, conviene entender por qué el plan se puede torcer, incluso rápido. El propio Gutiérrez lo estructura en tres puntos que afectan a la rentabilidad, a la liquidez y al riesgo de mercado.
- Rotación de inquilinos y vacancia. En zonas de baja demanda, alquilar es más difícil. Si se va un inquilino y el piso se queda parado, la rentabilidad se evapora. En palabras del experto: “En las zonas de baja demanda es más difícil alquilar, por lo que si se te va un inquilino, tendrás un tiempo el piso parado y pierdes rentabilidad”.
- Dificultad para vender y obtener liquidez. La reventa también sufre. “Si quieres obtener liquidez, te va a ser muy difícil vender porque son zonas donde el mercado de compra también tiene menos demanda y si no, ¿por qué crees que compras tan barato?”.
- Riesgo de pinchazo en el alquiler. Gutiérrez advierte de una posible burbuja del alquiler por baja oferta, alta demanda y ley de vivienda. Si se desinfla, el golpe puede ser serio: “Cuando eso pase, lo que pasará será que los pisos de 50.000, los vais a alquilar por 300 euros al mes y que cuando lo vayas a vender ya no lo querrá un inversor y ya no tendrás demanda ni de alquiler ni de venta”.
En resumen: la foto bonita del 10% no contempla vacíos, descuentos para vender ni escenarios de alquiler a 300 € al mes. Por tanto, el “chollo” puede salir caro precisamente donde parecía más barato.
¿Cómo encaja esta advertencia con sueldos y mercado en España?
El encarecimiento de la vivienda (2.635 € por metro cuadrado en mayo y +14,8% interanual) convive con salarios que aprietan a muchas familias: 28.049,94 euros brutos anuales de media y la mitad de trabajadores por debajo de 23.349 euros brutos. De ahí que algunos ahorradores busquen refugio en pisos baratos con promesa de “renta fija” mensual.
El problema es cuando esa compra se hace con hipoteca y expectativas irreales. El propio Gutiérrez avisa del riesgo de palmar pasta con deuda: “Mucho cuidado con estas inversiones que muchos hacéis hipotecas y luego te la comes”. En consecuencia, si los ingresos caen o el piso se queda vacío, la letra del banco no espera.
¿Dónde suben más los alquileres y cuánto se paga por m² en 2025?
Según el último informe de Fotocasa de 2024, todas las comunidades autónomas registran subidas del alquiler. Las alzas más fuertes se concentran en Madrid (15,1%), Aragón (14,5%) y Cataluña (13,8%), seguidas de Castilla-La Mancha (12,2%), Andalucía (11%), Galicia (10,6%) y la Comunitat Valenciana (10,3%). En el lado más moderado quedan Asturias (8,6%), País Vasco (7,9%), Extremadura (7,3%), Canarias (7%), Murcia (6,9%), Navarra (5,5%), Castilla y León (4,6%), Cantabria (3,7%) y La Rioja (3%). En precios absolutos en 2025, destacan Madrid (21,7 €/m²), Cataluña (20,04 €), Baleares (17,99 €) y País Vasco (16,63 €), con Extremadura como la más asequible (9,90 €/m²).
A continuación, un vistazo ordenado a las subidas y a los precios por metro cuadrado disponibles para 2025:
| Comunidad Autónoma | Variación alquiler (%) | Precio 2025 (€/m²) |
|---|---|---|
| Madrid | 15,1 | 21,7 |
| Aragón | 14,5 | — |
| Cataluña | 13,8 | 20,04 |
| Castilla-La Mancha | 12,2 | — |
| Andalucía | 11 | — |
| Galicia | 10,6 | — |
| Comunitat Valenciana | 10,3 | — |
| Asturias | 8,6 | — |
| País Vasco | 7,9 | 16,63 |
| Extremadura | 7,3 | 9,90 |
| Canarias | 7 | — |
| Murcia | 6,9 | — |
| Navarra | 5,5 | — |
| Castilla y León | 4,6 | — |
| Cantabria | 3,7 | — |
| La Rioja | 3 | — |
| Baleares | — | 17,99 |
Estas cifras explican por qué el alquiler tira hacia arriba casi en toda España, aunque con grandes diferencias territoriales. Por otro lado, los precios por m² en 2025 muestran una brecha clara entre regiones más tensas (Madrid, Cataluña, Baleares, País Vasco) y otras más asequibles como Extremadura.
¿Qué puede hacer un pequeño inversor para no pillarse los dedos?
Si estás valorando un piso de 50.000 €, aterriza los números con la realidad del barrio. En zonas de baja demanda, calcula que puede haber vacancias y que la renta no es automática: el propio experto advierte que la rotación te puede dejar meses en blanco, con el impacto directo en tu rentabilidad.
Además, piensa en la salida: si necesitas liquidez, vender puede ser complicado en mercados con poca demanda. Y, muy importante, prueba tus cuentas con un escenario conservador: ¿seguiría funcionando la inversión si el alquiler bajase a 300 € al mes? Si la respuesta es no, quizá ese “chollo” no era tal.