Si estás metido en reformas o te planteas invertir en vivienda, ya sabes que los números mandan… y Hacienda no se queda corta. En ese contexto, un gran propietario con más de 100 viviendas se está replanteando su próximo movimiento. Hablamos de Rubén Zaballos, director ejecutivo de MContigo, que explicó en televisión que posee más de 100 propiedades y que está negociando un terreno en Valencia.
Hasta aquí, todo normal; pero el “clima” regulatorio y la factura fiscal han cambiado su cálculo. Zaballos asegura que el 30% del coste de levantar un edificio se lo llevan los impuestos, y que sin seguridad jurídica la cosa se complica. Por eso sopesa un giro: pasar de un bloque residencial a pisos turísticos.
¿Por qué un inversor con más de 100 viviendas se replantea su próximo edificio?
La tensión normativa y el encarecimiento de los costes fiscales están metiendo ruido en las cuentas. Zaballos lo resume con una idea que muchos propietarios reconocerán: “cuando compras vivienda, pagas un montón de impuestos”. De ahí que, según expuso, la planificación a largo plazo para promotores y constructores se haga cuesta arriba si no hay reglas claras. El mensaje no es tanto épico como práctico: si el margen se estrecha, el proyecto cambia.
También dejó una pincelada personal: “Hace 10 años estaba pagando el alquiler de una habitación” y “en la vida, se puede prosperar con trabajo duro”. Es decir, no habla desde la teoría, sino desde una trayectoria que ha pasado de una habitación alquilada a cerca de 200 propiedades. Pero incluso con esa curva ascendente, admite que el marco fiscal actual le pone el freno. Y cuando el freno lo pones al principio de la rampa, el resto del recorrido ya va condicionado.
¿Qué terreno está negociando y qué cambio de licencia baraja en Valencia?
Durante la emisión de laSexta Xplica, Zaballos detalló que negocia un terreno en el barrio de Malvarrosa, en Valencia, con licencia para construir un bloque de viviendas. Sin embargo, dijo literalmente: “con este clima, ya me estoy planteando cambiar la licencia”. El motivo central que argumenta es la carga fiscal: sostiene que el 30% del coste de levantar el edificio son impuestos, algo que, a su juicio, compromete la rentabilidad.
En ese contexto, la alternativa de dedicar el suelo a pisos turísticos gana puntos. No es un capricho, es un reajuste ante lo que percibe como un entorno poco favorable para la vivienda tradicional. Por tanto, la decisión sobre el uso final del edificio no es menor: define ingresos, riesgos y, en la práctica, si el proyecto sale o no sale.
Antes de seguir, aquí van los datos clave del caso, resumidos para que no se pierda nada importante.
| Elemento | Detalle |
|---|---|
| Propietario | Rubén Zaballos |
| Cargo | Director ejecutivo de MContigo |
| Cartera | Cerca de 200 propiedades |
| Ubicación del terreno | Barrio de Malvarrosa, Valencia |
| Licencia actual | Bloque de viviendas |
| Cambio que sopesa | Pisos turísticos |
| Fiscalidad estimada en obra | 30% del coste en impuestos |
| Dónde lo explicó | Programa laSexta Xplica |
En resumen, no hay misterio: un cálculo frío con números sobre la mesa y un giro estratégico posible si el margen mejora. Y sí, cuando un 30% vuela en impuestos, la tentación de cambiar de carril es comprensible.
Seguridad jurídica y millones en juego: ¿qué le frena?
Zaballos lo dijo sin rodeos: “Si queréis que inversores como yo metamos millones de euros para construir un edificio, necesitamos seguridad jurídica”. No es solo un deseo, es una condición para que el dinero entre. La inseguridad jurídica, según su planteamiento, hace que la inversión a gran escala sea un salto sin red. Y los saltos sin red, en construcción, suelen salir caros.
Su conclusión es igual de contundente: “¿Para qué me voy a arriesgar yo mi patrimonio para hacer viviendas para personas que luego me van a chantajear?”. Con ese argumento, deja claro que percibe riesgos adicionales en el residencial que no ve igual en el turístico. En consecuencia, la balanza se inclina hacia usos que, en su opinión, reducen incertidumbre. Y si baja la incertidumbre, sube la probabilidad de que el proyecto se ejecute.
¿Qué puedes hacer si te ves en una situación parecida?
Si estás negociando suelo o valoras qué uso dar a un proyecto, este caso deja varias lecciones prácticas. No hacen falta grandes discursos: con dos o tres decisiones bien pensadas puedes evitarte disgustos y facturas inesperadas.
- Si tu terreno tiene licencia residencial, contrasta si un cambio a uso turístico mejoraría tu rentabilidad, tal y como se plantea en este caso.
- Mete los impuestos en la hoja de cálculo desde el minuto uno: aquí se habla de un 30% del coste de obra como referencia del protagonista.
- Antes de comprometer grandes sumas, exige la seguridad jurídica que necesitas; sin reglas claras, el riesgo se dispara.
- Ten claro que la elección de uso (residencial o turístico) condiciona tus riesgos y el tipo de proyecto que acabarás gestionando.
Al final, no se trata de ideología, sino de números y certezas: si el marco fiscal y jurídico encaja, adelante; si no, mejor replantear a tiempo. Porque cuando la normativa aprieta y el coste fiscal pesa, cualquier inversor, grande o pequeño, ajusta el plan. Y con razón.