El abogado David Jiménez recuerda que la prescripción adquisitiva permite reclamar la titularidad de una vivienda cuando la posesión ha sido pública, pacífica, ininterrumpida y a título de dueño. Los plazos oscilan entre 10 y 30 años, según justo título y buena fe.
¿Vivir durante mucho tiempo en una casa que no es tuya y terminar como propietario? En el ordenamiento español es posible mediante la usucapión, figura reconocida en el Código Civil. Jiménez lo resume así: “Si llevas mucho tiempo viviendo en una casa, aunque no seas dueño, puedes convertirte en el propietario”. La clave está en cumplir los requisitos y sostenerlos en el tiempo.
Quién puede acogerse a la usucapión o prescripción adquisitiva y por qué resulta relevante: requisitos a tener en cuenta
Puede plantearla quien haya poseído una vivienda de manera continuada y con comportamiento de auténtico titular. No basta con residir; hay que actuar como dueño: administrar el inmueble, asumir cargas y hacerlo visible. ¿Te ves en esa situación y te preguntas qué exige la ley? La respuesta pasa por cuatro notas esenciales de la posesión.
¿Cuáles son los requisitos de posesión pública, pacífica, ininterrumpida y a título de dueño explicados de forma? Para que la prescripción adquisitiva sea válida, la posesión debe reunir estas condiciones. Vamos al grano:
- Pública: que sea notorio que vives allí.
- Pacífica: sin violencia ni conflictos provocados por el ocupante.
- Ininterrumpida: sin abandonos prolongados ni cortes en el tiempo.
- A título de dueño: comportarte como propietario, por ejemplo pagando impuestos o haciendo reformas.
Si alguna de estas notas falla, la usucapión se tambalea. Por eso es esencial mantener una conducta coherente con la titularidad y poder demostrarla posteriormente.
Plazos de diez, veinte o treinta años según justo título y buena fe en la vivienda ocupada
El tiempo requerido varía en función de dos elementos: la existencia de justo título y la buena fe del ocupante. También puede contemplarse un plazo intermedio en determinados supuestos territoriales sin oposición. En la siguiente tabla se resumen los escenarios:
| Plazo | Condición principal |
|---|---|
| 10 años | Con justo título y buena fe por parte del ocupante |
| 20 años | Vivienda en territorio distinto al del propietario y sin oposición |
| 30 años | Sin justo título ni buena fe acreditables |
De ahí que no todas las situaciones sean iguales. Quien ha vivido décadas en un inmueble, actuando como dueño, puede llegar a consolidar la titularidad; por el contrario, si no concurren los requisitos, el tiempo por sí solo no basta.
Cómo iniciar el procedimiento judicial para que un juez reconozca la propiedad por usucapión
La prescripción adquisitiva no opera automáticamente: es necesario iniciar un procedimiento judicial para que un juez declare la nueva titularidad. ¿Qué conviene aportar? Pruebas de que actuaste como propietario: pagos de impuestos, recibos, reformas u otras actuaciones que evidencien posesión “a título de dueño”. Si la posesión no fue pacífica, existieron conflictos con el titular real o no puedes demostrar esa conducta continuada, no podrás acogerte a esta vía. Por tanto, ordenar la documentación y acreditar la continuidad de la posesión es tan importante como el propio paso del tiempo.
En consecuencia, la usucapión se convierte en una herramienta útil cuando la realidad (quién vive, paga y cuida la vivienda) no coincide con el registro. Ni más ni menos: si cumples las condiciones y sostienes la prueba, puedes pedir que la justicia reconozca tu derecho.