Una resolución de Tributos, de 9 de julio de 2025, confirma que la donación de la vivienda habitual por mayores de 65 años no genera ganancia patrimonial en el IRPF. Los contribuyentes que superan los 65 años y quieren adelantar la herencia de la vivienda familiar ya tienen un mensaje claro: pueden donar su vivienda habitual sin pagar por la ganancia en el IRPF, siempre que se cumplan las condiciones legales.
La reciente resolución de la Dirección General de Tributos analiza el caso de un matrimonio que plantea donar su casa a los hijos y concluye que la operación está amparada por la exención prevista para la transmisión de la vivienda habitual.
Qué cambia en el IRPF al donar la vivienda habitual con más de 65 años
Tributos recuerda que cualquier donación altera el patrimonio del donante y, en principio, genera una ganancia que se integra en el IRPF. Sin embargo, la ley exime a los mayores de 65 años cuando transmiten su vivienda habitual y ahora se precisa que esa exención también alcanza a las donaciones del pleno dominio o de la nuda propiedad, de modo que la operación se declara, pero no aumenta la base. En resumen, la exención del IRPF se aplica cuando:
- El donante tiene 65 años o más.
- Se transmite la vivienda que tiene carácter de habitual.
- La operación es gratuita, como donación del pleno dominio o de la nuda propiedad.
Con estas condiciones, quienes quieren ordenar su patrimonio en vida pueden donar la vivienda habitual sin sufrir una factura inesperada en el IRPF. ¿Quién no duerme mejor sabiendo que no habrá sorpresas con Hacienda?
Requisitos de vivienda habitual y plazos de residencia para lograr la exención
La exención no se aplica a cualquier inmueble, solo a la vivienda habitual, que requiere haber residido de forma continuada en ella durante al menos tres años. La resolución añade además que la vivienda sigue siendo habitual aunque ya no se resida en ella, siempre que lo haya sido en algún día de los dos años anteriores a la transmisión, algo especialmente útil para quienes se han mudado por motivos de salud o convivencia. Estos son los supuestos sobre la vivienda habitual que recoge este criterio:
| Supuesto | Tratamiento fiscal |
|---|---|
| Residencia continuada en la casa al menos tres años | Se considera vivienda habitual a efectos de la exención |
| Se dejó de vivir allí, pero fue habitual en los dos años anteriores | Sigue siendo vivienda habitual y puede aplicarse la exención |
Esta precisión permite que quienes hayan cambiado de casa recientemente sigan accediendo a la exención al donar su antigua vivienda, siempre que respeten estos plazos.
Cómo tributa la donación para los hijos y qué seguridad jurídica aporta
La exención solo afecta al IRPF del donante. Los hijos que reciben la vivienda deben liquidar el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, donde cada comunidad autónoma aplica reducciones y bonificaciones. La operación sigue siendo una donación a efectos del ISD, aunque para los padres no suponga una ganancia gravada.
El pronunciamiento no cambia la ley, pero sí fija un criterio claro de Hacienda. Se elimina el miedo a que la donación de la vivienda habitual dispare el IRPF de los mayores de 65 años y se gana seguridad para ordenar el patrimonio familiar. En definitiva, una aclaración que, ni tan mal, permite decidir con más calma qué hacer con la casa de toda la vida.