Las personas mayores de 65 años pueden donar su vivienda habitual a sus hijos sin tributar por la ganancia patrimonial en el IRPF, siempre que se cumplan los requisitos y la vivienda tenga la consideración de habitual.
La Dirección General de Tributos (DGT), dependiente del Ministerio de Hacienda, lo confirma en la consulta vinculante V1261-25, de 9 de julio de 2025. En ella se analiza el caso de un matrimonio que quiere donar el pleno dominio de su vivienda habitual a sus hijos y se concluye que, si se cumplen las condiciones, la ganancia patrimonial está exenta en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.
Quiénes pueden donar la vivienda habitual sin pagar IRPF y en qué consiste la exención
Tributos recuerda que, con carácter general, toda donación altera el patrimonio del donante y genera una ganancia o pérdida patrimonial calculada por la diferencia entre el valor de adquisición y el de transmisión del inmueble. ¿Quién se beneficia realmente de esta exención? La consulta aclara que esta regla general admite una excepción cuando el donante tiene más de 65 años y transmite su vivienda habitual. El artículo 33.4.b) de la Ley del IRPF recoge una exención específica para las ganancias patrimoniales derivadas de la transmisión de la vivienda habitual por mayores de 65 años, y la DGT confirma que se aplica también en las transmisiones gratuitas, como la donación, tanto del pleno dominio como de la nuda propiedad:
- Mayores de 65 años que donan su vivienda habitual.
La DGT indica que la donación de la vivienda “generará en los donantes una ganancia o pérdida patrimonial”, aunque la normativa declara exentas las ganancias que se pongan de manifiesto “con ocasión de la transmisión de su vivienda habitual” por mayores de 65 años. Si se cumplen el requisito de edad y la condición de vivienda habitual, esa ganancia no se integra en la base imponible del IRPF y no tributa.
El mayor de 65 años no tiene que pagar en su declaración de la Renta por la ganancia que genera al donar su vivienda habitual, siempre que se ajusten a la ley las circunstancias de la operación. Eso sí, la DGT subraya que esta ventaja fiscal solo afecta al IRPF del donante. ¿Qué pasa con los hijos que reciben la vivienda? Para ellos, la operación sigue sujeta al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD), aplicándose la normativa autonómica que corresponda en cada comunidad.
Requisitos para que la vivienda donada se considere vivienda habitual a efectos fiscales
La consulta recuerda que no cualquier inmueble puede beneficiarse de esta exención. Para que una vivienda tenga la consideración de habitual, debe haber constituido la residencia del contribuyente durante un periodo continuado de, al menos, tres años, tal y como establece el Reglamento del IRPF. Este resumen aclara cuándo se considera vivienda habitual a efectos de la exención del IRPF:
| Criterio | Explicación |
|---|---|
| Plazo mínimo de residencia | Debe haber sido la residencia del contribuyente durante, al menos, tres años continuados. |
| Momento de la donación | Se entiende que es vivienda habitual si lo ha sido en cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión. |
Además, a efectos de aplicar la exención, se considera que el contribuyente transmite su vivienda habitual no solo cuando reside en ella en el momento de la donación, sino también cuando el inmueble hubiera tenido esa consideración en cualquier día de los dos años previos a la transmisión. Este matiz permite aplicar la exención incluso si el donante ya no vive allí en el momento exacto de la donación.
En definitiva, la consulta vinculante V1261-25 despeja una duda habitual entre los mayores de 65 años que quieren organizar la sucesión en vida. Si se cumplen los requisitos de edad y de vivienda habitual, la donación a los hijos no generará tributación en el IRPF del donante.