Golpes a primera hora y taladros que se escuchan por toda la escalera: un clásico de las reformas en casa. Si te ronda la idea de cambiar la bañera por un plato de ducha, la pregunta cae por su propio peso: ¿puedo hacerlo sin más? La respuesta está en el artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal. Ahí se detalla cuándo un propietario puede tocar su vivienda y qué límites no se pueden pisar. También se exige un trámite sencillo pero obligatorio: avisar a la comunidad, sí, con el presidente de por medio. Y, si las obras o ciertas actividades se pasan de la raya, la comunidad puede iniciar acciones judiciales.
¿Puedes hacer reformas dentro de tu vivienda sin pedir permiso?
El artículo 7 de la LPH permite a cada propietario modificar elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios dentro de su piso o local siempre que no se dañe la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, ni se perjudiquen los derechos de otro propietario. No es un “haz lo que quieras”, es un “hazlo sin causar problemas y con aviso previo”.
A continuación, lo esencial resumido para no perderte entre tecnicismos. El aviso debe ser previo al representante de la comunidad (habitualmente, el presidente), no después de que la escalera se entere por el taladro.
| Actuación | ¿Permitido en la vivienda? | Condición clave | A quién avisar | Base (LPH) |
|---|---|---|---|---|
| Cambiar bañera por plato de ducha | Sí | No afectar seguridad, estructura, configuración o estado exteriores, ni derechos de otros propietarios | Presidente (representante de la comunidad), previo | Artículo 7 |
| Reformar cocina o cambiar el suelo | Sí | Mismas condiciones anteriores | Presidente (representante de la comunidad), previo | Artículo 7 |
| Alterar elementos o zonas comunes del inmueble | No | Prohibido alterar; si hay reparaciones urgentes, comunicarlo sin dilación | Administrador (en caso de urgencia) | Artículo 7 |
| Actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas | No | Prohibidas por estatutos o por disposiciones generales | El presidente requerirá el cese | Artículo 7 |
Dentro de tu vivienda sí puedes reformar, pero sin tocar estructura, sin afectar a nadie y avisando antes al presidente. En zonas comunes, nada de alterar; si ves una urgencia, comunícalo de inmediato al administrador.
¿Qué actividades están prohibidas y cómo actúa la comunidad?
Además de las obras o reformas, la LPH pone el foco en las actividades dentro de la vivienda o local. Quedan fuera de juego las que sean dañosas para la finca o contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas, así como las que prohíban los estatutos.
Si aparece una de estas conductas, el presidente, por iniciativa propia o a petición de cualquier propietario, debe requerir el cese. Y lo hará con apercibimiento claro: si no paran, se iniciarán acciones judiciales. Primero llega el aviso; si no hay cambios, llega la vía seria.
¿Cómo arranca el proceso judicial (acción de cesación) ante una reforma sin avisar?
Si el infractor persiste en su conducta, el presidente, previa autorización de la junta de propietarios debidamente convocada al efecto, puede interponer una acción de cesación (es decir, una demanda para que se ordene parar la actividad). Aquí entra en juego la famosa reunión: junta, voto y autorización formal.
Esta acción, en lo no previsto expresamente por el artículo 7, se tramita a través del juicio ordinario (procedimiento judicial general). Sí, hay papeles y plazos; la parte buena es que el camino legal está definido paso a paso.
¿Qué puede ordenar el juez de forma inmediata?
Presentada la demanda, el juez puede acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad prohibida, con apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia si no se cumple. Medidas cautelares significa decisiones provisionales para asegurar que la orden se respeta desde ya.
Además, el juez puede adoptar todas las medidas cautelares que resulten necesarias para garantizar la efectividad del cese. Y atención práctica: la demanda debe dirigirse contra el propietario y, en su caso, también contra el ocupante del piso o local.
¿Qué sanciones finales puede imponer la sentencia?
Si la sentencia es estimatoria, puede ordenar el cese definitivo de la actividad prohibida, imponer una indemnización de daños y perjuicios y, además, la privación del derecho de uso de la vivienda o local por un tiempo no superior a 3 años. La duración dependerá de la gravedad de la infracción y del perjuicio causado a la comunidad.
Si el infractor no es el propietario, la sentencia puede extinguir definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local y ordenar su inmediato lanzamiento (desalojo). Es la salida dura, reservada para cuando el incumplimiento es serio.
Guía rápida para vecinos y presidentes en caso de reformas en un piso
¿Tienes una reforma en mente o te enfrentas a ruidos y actividades molestas? Esto es lo que debes tener claro para actuar con seguridad y sin líos innecesarios.
- Antes de cualquier obra dentro de la vivienda, verifica que no menoscaba la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores ni los derechos de otros propietarios.
- Da cuenta de esas obras previamente al representante de la comunidad (normalmente, el presidente).
- Si detectas necesidad de reparaciones urgentes en elementos comunes, comunícalo sin dilación al administrador.
- Si en una vivienda o local se realizan actividades dañosas o que contravengan las disposiciones sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas, el presidente debe requerir el cese (por iniciativa propia o a petición de cualquier propietario).
- Si el infractor persiste, convoca junta de propietarios para autorizar la acción de cesación.
- Autoriza al presidente e interpón la acción de cesación; se sustancia por juicio ordinario y la demanda debe dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante.
- Ten presente que el juez puede acordar el cese inmediato como medida cautelar y adoptar otras medidas cautelares para asegurar la efectividad de la orden.
Con estos pasos, las reformas normales no deberían dar guerra y, si alguien se pasa, la comunidad tiene un recorrido claro para parar la actividad. Por tanto, mejor obra bien, avisa a tiempo y evita el vía crucis de juntas, demandas y medidas cautelares.