El reciente índice de referencia de arrendamientos de vivienda (IRAV), implementado por el Gobierno español, establece un tope del 2,2% como la subida máxima en la revisión de los alquileres. Este límite aplica a los contratos firmados a partir del 25 de mayo de 2023 y cuya revisión se efectúe en enero de 2024. El IRAV, publicado por el Instituto Nacional de Estadística (INE), se basa en el valor más bajo entre la tasa de variación anual del IPC, el IPC subyacente y una media ajustada de ambos índices. El 2,2%, dos décimas menos que la inflación de noviembre pasado, busca proteger a los arrendatarios de incrementos desmedidos en las rentas.
El IRAV no es estático: tendrá revisiones mensuales que ajustarán el tope de revalorización de las rentas según los datos de inflación más recientes. Por ejemplo, en febrero, se aplicará el dato correspondiente a diciembre. Aunque las actualizaciones son anuales, los caseros que revisen contratos en enero de este año no podrán superar el 2,2% de aumento.
Además, existe la posibilidad de prorrogar los contratos: hasta cinco años si el propietario es un particular y hasta siete si se trata de un gran inversor. Esto marca un cambio en la tradicional indexación de los alquileres al IPC, una práctica que se limitó en 2022 debido al aumento desmesurado de la inflación.
Los efectos de la inflación en los alquileres
Históricamente, los alquileres se ajustaban conforme al IPC. Sin embargo, la crisis de inflación tras la invasión de Ucrania llevó al Gobierno a intervenir. En abril de 2022, se limitó el incremento de las rentas al 2%, posteriormente al 3% en 2024, y ahora el IRAV establece un marco más complejo. Por ejemplo, para un contrato de alquiler de 900 euros firmado en enero de 2023, la subida máxima sería de 19,8 euros, resultando en una nueva renta de 919,8 euros. Este enfoque busca equilibrar los intereses de arrendadores e inquilinos en un contexto económico bastante inestable.
El alcance del nuevo índice no estuvo exento de controversias. Aunque inicialmente se había anunciado para el 1 de enero de 2025, su implementación se adelantó debido a las dudas sobre la relación entre la Ley de Vivienda y la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Desde el Ministerio de Vivienda se defendió la primacía de la primera, aunque tanto técnicos como juristas expresaron sus diferencias. Si se hubiese considerado que la LAU tenía más peso, habría sido necesario modificarla, un proceso improbable debido a la falta de apoyo parlamentario.
La metodología detrás del IRAV
Para evitar complicaciones legales, el Gobierno diseñó una metodología específica para el IRAV. Esta incluye el cálculo del IPC, el IPC subyacente, las tasas de crecimiento anual de ambos índices y un parámetro adicional relacionado con el crecimiento esperado a largo plazo. Esta fórmula, propuesta por la Dirección General de Política Económica, busca dar estabilidad al sistema y reducir la volatilidad de las subidas. El objetivo final es generar un marco que proteja a los inquilinos sin desincentivar la oferta de vivienda en alquiler.
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